A Torino la perizia per difetti costruttivi comincia dal tipo di edificio. Umidità nei palazzi storici, isolamento nelle case nuove.

Approfondimento · 2026-09-17

A Torino la perizia per difetti costruttivi comincia dal tipo di edificio. Un interrato di un palazzo di fine Ottocento a San Salvario che si bagna dopo la ristrutturazione e una casa in classe A nelle aree di trasformazione di Barriera di Milano con la muffa al primo inverno sono due difetti diversi, con due responsabili diversi e due misure diverse che li dimostrano. Chi confonde i due percorsi chiede la prova sbagliata e la perde.

Questa pagina segue i due casi torinesi più ricorrenti dal sintomo alla responsabilità: cosa dice l'impresa, quale misura decide, chi risponde e cosa raccogliere prima di chiamare il tecnico. Norme, termini e ruolo di CTUConsulente tecnico d'ufficio (CTU)Il consulente tecnico d'ufficio (CTU) è l'esperto nominato dal giudice per fornire, all'interno del processo, le valutazioni tecniche necessarie a decidere la causa. Opera in posizione di terzietà e imparzialità e risponde ai quesiti… e CTPConsulente tecnico di parte (CTP)Il consulente tecnico di parte (CTP) è il tecnico di fiducia nominato da una parte per assisterla negli aspetti tecnici di una controversia. Redige perizie e relazioni a sostegno della posizione del proprio assistito, partecipa alle… nella perizia per difetti costruttivi sono nella guida generale, richiamata dove serve. I casi sono ricostruzioni esemplificative di situazioni ricorrenti: non descrivono incarichi specifici né persone reali, e i quartieri citati sono un contesto tipologico, non un elenco di cantieri.

Cosa cambia a Torino rispetto a una perizia generica

Cambia l'oggetto della prova. Nel patrimonio torinese convivono due edilizie che generano contestazioni opposte: i palazzi in muratura piena costruiti prima del 1950 nei quartieri centrali, dove l'umidità alla base dei muri c'è da sempre e il difetto contestabile sta nei lavori recenti che l'hanno peggiorata o non risolta; e le case nuove in classe A degli ultimi dieci-quindici anni, dove l'edificio è asciutto per concezione e il difetto sta nella prestazione promessa in vendita e non consegnata. Nel primo caso il perito deve separare ciò che preesisteva da ciò che l'impresa ha fatto; nel secondo deve confrontare l'eseguito con il capitolatoCapitolato d'appaltoIl capitolato d'appalto è il documento contrattuale che descrive le opere da eseguire, i materiali da impiegare, le modalità esecutive e le condizioni economiche e normative dell'appalto. Costituisce il parametro fondamentale per… e con l'attestato energetico.

Il resto — la lettera all'impresa, l'accertamento tecnico preventivoAccertamento tecnico preventivo (ATP)L'accertamento tecnico preventivo (ATP) è il procedimento previsto dall'art. 696 c.p.c. che consente di far accertare e cristallizzare lo stato di luoghi o di cose prima che mutino, quando vi è urgenza. Serve a fissare in modo formale,… davanti al Tribunale di Torino, la causa — cambia poco da una città all'altra. Cambia la domanda che la perizia deve porsi per prima, e da quella dipendono le indagini, i documenti da chiedere e il soggetto contro cui agire. A Torino la perizia per difetti costruttivi comincia dal tipo di edificio.

Palazzi storici e case in classe A: due edilizie, due difetti

Le due tipologie producono contestazioni diverse perché hanno un punto debole diverso: nel palazzo storico l'acqua arriva dal basso, nella casa nuova arriva dall'aria interna.

Muratura piena pre-1950: San Salvario, Crocetta, Cit Turin, Vanchiglia

I palazzi di fine Ottocento e primo Novecento di San Salvario, della Crocetta, di Cit Turin e di Vanchiglia hanno murature portanti in mattoni pieni, fondazioni continue senza vespaio né barriera orizzontale, cantine e piani terra a contatto con il terreno. L'umidità di risalita qui è una condizione d'origine, non un vizio di chi ci ha lavorato: la pagina sulla diagnosi e responsabilità dell'umidità di risalita spiega perché in un edificio datato senza vespaio la risalita, di norma, non si può addebitare a chi ci ha lavorato. Il contenzioso nasce quando qualcuno interviene: la cantina che diventa taverna, il piano terra che diventa negozio, l'interrato impermeabilizzato dall'interno, la barriera chimica venduta come soluzione definitiva. Se dopo i lavori il muro è più bagnato di prima, o si bagna dove prima era asciutto, il difetto non è la risalita: è l'intervento.

Nuove costruzioni in classe A: Spina, Barriera di Milano, Borgo Rossini, Mirafiori e cintura

Le case costruite negli ultimi dieci-quindici anni sulle aree della Spina, a Barriera di Milano, a Borgo Rossini, a Mirafiori e nei comuni della cintura — Moncalieri, Rivoli, Collegno, Settimo Torinese — sono state vendute con una classe energetica e un capitolato: telaio in calcestruzzo armato, tamponamenti isolati o cappotto, serramenti a taglio termico. Qui il muro non è bagnato dal basso: si bagna dall'aria interna, negli spigoli dove l'isolamento si interrompe. Il difetto è di progetto o di posa dei nodi — balconi passanti, attacco dei serramenti, solaio su pilotis — e si misura confrontando la prestazione consegnata con quella dichiarata nell'attestato e nella relazione energetica. Se invece il problema è un cappotto posato su un edificio esistente con gli incentivi fiscali, il percorso è quello della pagina sui difetti del cappotto termico dopo il Superbonus.

La tabella riassume cosa cambia fra i due percorsi, dal sintomo a chi risponde.

Caso 1: il palazzo storico con l'interrato ristrutturato che si bagna

A Torino la perizia per difetti costruttivi comincia dal tipo di edificio. Qui l'edificio è un palazzo del 1910 a San Salvario: muratura piena, cortile interno, cantine voltate. Il proprietario di un piano terra con cantina sottostante fa trasformare la cantina in un locale accessorio dell'appartamento. L'impresa rimuove i vecchi intonaci, inietta una barriera chimica alla base dei muri, posa un intonaco cementizio presentato come impermeabile e chiude con una controparete. Il lavoro viene consegnato in primavera e pagato.

Il sintomo. Al primo autunno l'intonaco nuovo si gonfia lungo una fascia a circa un metro dal pavimento; sopra il bordo compaiono efflorescenze bianche; nel vano scala comune, a una quota che prima era asciutta, si formano macchie che l'amministratore segnala al proprietario. L'aria del locale ha odore di cantina nonostante la controparete.

L'ipotesi dell'impresa. «È il palazzo vecchio: non c'è vespaio, la risalita c'era già, abbiamo fatto quello che si poteva.» È vera a metà, e la metà vera è quella che rende difficile la contestazione senza una misura: la risalita c'era davvero. La domanda del perito non è se ci fosse, ma cosa le hanno fatto i lavori.

La misura che decide. Si misura il contenuto d'acqua della muratura a quote crescenti — le quote di misura tipiche sono a 20, 60, 100 e 140 centimetri dal pavimento — sul muro trattato e su un muro gemello dello stesso interrato, o del vano scala, che non è stato toccato. Su un muro in risalita libera il profilo scende con gradualità, perché l'acqua evapora lungo tutta la superficie; su un muro sigillato da un intonaco cementizio l'evaporazione si sposta sopra il bordo dell'intonaco e il fronte bagnato sale. Se il muro trattato ha il fronte più alto e più concentrato del muro gemello, la differenza è l'intervento; le fotografie scattate prima dei lavori, spesso allegate al preventivo o alla pratica edilizia, fissano lo stato di partenza. Come si legge un profilo di questo tipo è spiegato nello strumento sulla misura dell'umidità di risalita nella muratura.

Stesso muro, stessa acqua: nello schema l'intonaco cementizio della ristrutturazione sigilla la fascia evaporativa e alza la quota di risalita, l'intonaco macroporoso la lascia respirare. Quel profilo lega il difetto ai lavori, non all'età del palazzo.

Chi risponde. L'appaltatore, per i lavori eseguiti: un intonaco non traspirante dove serviva un intonaco da risanamento, una barriera chimica discontinua o iniettata alla quota sbagliata, un'impermeabilizzazione dall'interno che ha spostato l'acqua sui muri vicini. Se un progettista o un direttore dei lavoriDirettore dei lavoriIl direttore dei lavori è il tecnico incaricato dal committente di sovrintendere all'esecuzione di un'opera, verificandone la conformità al progetto, al capitolato, alle norme e alla regola dell'arte. Controlla materiali e lavorazioni,… ha prescritto quella soluzione, concorre per la parte che lo riguarda. Se il locale è stato comprato già ristrutturato, il terreno cambia: vale la garanzia del venditore per i vizi della cosa venduta dell'art. 1490 c.c., con termini molto più brevi. Va detto anche l'esito opposto: se il muro non trattato ha lo stesso profilo di quello trattato, l'intervento non ha peggiorato nulla e la contestazione non regge. In quel caso conviene saperlo prima della diffida, non dopo una causa. Le misure le esegue un tecnico che non vende la soluzione: chi propone barriere chimiche o deumidificazione ha interesse a trovare un difetto da curare, e una relazione nata così regge male in contraddittorioContraddittorio tecnicoIl contraddittorio tecnico è il principio per cui le operazioni peritali devono svolgersi con la partecipazione delle parti e dei loro consulenti, che hanno facoltà di assistere, formulare rilievi e proporre osservazioni. Garantisce che….

Cosa raccogliere prima di chiamare il tecnico

• il contratto d'appalto o il preventivo accettato, con la descrizione delle lavorazioni e dei prodotti (intonaco, barriera, membrana);
• le schede tecniche dei prodotti posati, se l'impresa le ha consegnate, e le fatture con le date;
• la pratica edilizia del cambio d'uso o della ristrutturazione, con le fotografie dello stato di fatto;
• fotografie datate prima dei lavori e a ogni comparsa del fenomeno, senza rimuovere intonaci o contropareti;
• la data di fine lavori, la data della prima comparsa e le comunicazioni scritte con l'impresa e con l'amministratore.

Caso 2: la casa in classe A con la muffa al primo inverno

Un appartamento a Barriera di Milano, comprato sulla carta da un costruttore e consegnato in estate, con classe A nel capitolato e nell'attestato di prestazione energetica allegato al rogito. Balconi su tutto il fronte, portefinestre in PVC a taglio termico, riscaldamento a pavimento con pompa di calorePompa di caloreLa pompa di calore è un impianto che trasferisce calore da un ambiente a un altro per fornire riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria, utilizzando energia elettrica per movimentare il calore anziché produrlo per…. La famiglia entra a settembre.

Il sintomo. A dicembre compare muffa nera nello spigolo fra le due pareti esterne della camera, poi lungo lo spigolo accanto alla portafinestra del balcone e dietro l'armadio addossato alla parete esterna. Le pareti correnti restano pulite. Le bollette del primo inverno sono superiori a quelle che l'indice dell'attestato lasciava attendere.

L'ipotesi del costruttore. «È condensa da uso: arieggiate di più e staccate i mobili dalle pareti.» La ventilazione abbassa davvero l'umidità dell'aria, ma la muffa nasce dove la superficie è fredda, e in un edificio nuovo, a maggior ragione se venduto in classe A, la superficie interna delle pareti deve restare sopra la soglia di rischio anche con l'umidità ordinaria di una famiglia. La distribuzione della muffa è già un indizio: se colpisce solo spigoli, nodi dei serramenti e fasce sotto i balconi e risparmia le pareti correnti, non è l'aria. È il nodo, e la termocamera lo fa vedere prima che lo dica il calcolo.

La misura che decide. Una termografia in regime invernale a Torino, con impianto acceso e differenza di temperatura sufficiente fra dentro e fuori, mostra gli spigoli e la fascia del solaio del balcone più freddi del resto della parete. Nel punto più freddo si misura la temperatura superficiale, insieme a temperatura e umidità relativa dell'aria; da questi dati si calcola il fattore fRsi del nodo e lo si confronta con la soglia di progetto, come fa lo strumento per il calcolo del rischio di condensa e muffa nel ponte termico. Il passaggio che trasforma la misura in responsabilità è il confronto con i documenti: la relazione energetica e i particolari costruttivi dicono se il solaio del balcone doveva avere un elemento di taglio termico e se il capitolato lo prevedeva. Se era previsto e non c'è, è una difformità di esecuzione; se non era previsto, è un errore di progetto. I consumi si confrontano con l'indice dell'attestato solo con cautela, perché l'attestato descrive un uso standard: sono un indizio, non una prova. Il meccanismo fisico della condensa superficiale e le sentenze che lo riguardano sono nella pagina su muffa e umidità in una casa nuova.

Chi risponde. Il costruttore-venditore, verso l'acquirente, per i gravi difetti dell'art. 1669 c.c. quando la muffa incide sull'abitabilità delle stanze: la Cassazione ha ricondotto a questa categoria anche la condensa dovuta a ponti termiciPonte termicoIl ponte termico è una zona dell'involucro edilizio in cui si verifica una dispersione di calore maggiore rispetto alle parti adiacenti, in corrispondenza ad esempio di spigoli, pilastri, solai, balconi e serramenti. Oltre ad aumentare… e le infiltrazioni di umidità che ne derivano, purché il godimento dell'immobile ne risulti menomato in misura apprezzabile (Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2013, n. 14650), come spiegato nella scheda sulla sentenza 14650/2013. Per i vizi che non arrivano a quella soglia vale la garanzia dell'art. 1490 c.c. Il progettista termotecnico risponde del calcolo mancato o sbagliato sul nodo, il direttore dei lavori della posa difforme dal progetto, ciascuno per la propria parte. E anche qui va detto l'esito opposto: se la termografiaTermografiaLa termografia è una tecnica diagnostica non distruttiva che rileva le temperature superficiali di un oggetto mediante immagini a infrarossi, evidenziando differenze altrimenti invisibili a occhio nudo. Consente di individuare ponti… mostra pareti uniformi e la muffa compare dove l'aria ristagna, il costruttore ha ragione e la perizia lo scrive.

Cosa chiedere al costruttore prima del rogito e cosa fare entro il primo inverno

Prima del rogito si chiedono, e si conservano, l'attestato di prestazione energetica e la relazione energetica di progetto con i particolari costruttivi dei nodi; il capitolato con spessore e tipo dell'isolante e classe dei serramenti; le dichiarazioni di conformità degli impianti; la polizza decennale postuma che il D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore di consegnare all'acquirente persona fisica di un immobile comprato prima dell'agibilità, al momento del rogito. Chiederli prima costa meno che cercarli dopo.

Entro il primo inverno si fotografa con data ogni comparsa di muffa, si misura con un igrometro da ambiente temperatura e umidità della stanza nei giorni della comparsa, si annotano le letture dei contatori e si segnala per iscritto al costruttore la scoperta, senza qualificarla. La segnalazione non aspetta la perizia: per i gravi difetti la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta, per i vizi ordinari della cosa venduta i termini sono molto più brevi, e la data della prima lettera è quella che l'avvocato dovrà difendere.

Le misure che reggono in contraddittorio e le norme che le sostengono

In entrambi i casi la prova regge se un altro tecnico può ripeterla con lo stesso risultato. Nel palazzo storico questo significa prelievi a quote dichiarate e misura del contenuto d'acqua sul campione, non la sola lettura dell'igrometro a contatto, che localizza ma non quantifica. L'analisi dei sali e la variazione stagionale completano la diagnosi differenziale fra risalita, infiltrazione da impianto o da muro controterra e condensa: ognuna delle tre cause porta a un responsabile diverso.

Nella casa nuova la misura è la temperatura superficiale interna nel punto critico, che il fattore fRsi mette in rapporto con le temperature dell'aria interna ed esterna. La norma tecnica di riferimento per la verifica del rischio di condensa superficiale è la UNI EN ISO 13788:2013, e per gli edifici progettati dopo l'entrata in vigore del decreto sui requisiti minimi (D.M. 26 giugno 2015, Allegato 1, punto 2.3, aggiornato dal D.M. 28 ottobre 2025, pubblicato in G.U. n. 283 del 5 dicembre 2025 e in vigore dal 3 giugno 2026, che conferma la verifica) la relazione energetica deve dimostrare l'assenza di rischio di formazione di muffe, con particolare attenzione ai ponti termici, e di condensazioni interstiziali, con le verifiche condotte secondo quella norma; per i titoli edilizi anteriori valevano prescrizioni analoghe ma meno stringenti. Un nodo che in opera scende sotto la soglia contraddice quella verifica o rivela che non è stata fatta.

Nello schema il solaio del balcone attraversa il cappotto senza taglio termico: le isoterme si piegano verso l'interno, lo spigolo si raffredda, il fattore fRsi scende sotto la soglia di progetto. A destra il nodo corretto; a lato i quattro passaggi della verifica peritale.

Sul piano normativo bastano qui tre riferimenti, trattati per esteso nella guida generale: l'art. 1667 c.c. per le difformità e i vizi dell'opera appaltata, l'art. 1669 c.c. per i gravi difetti delle opere destinate a lunga durata — che le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 27 marzo 2017, n. 7756) hanno esteso alle ristrutturazioni e agli interventi modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, come può essere l'interrato del primo caso se il difetto raggiunge quella soglia di gravità — e l'art. 1490 c.c. per i vizi della cosa venduta, quando il rapporto è una compravendita. La qualificazione sceglie il binario e i termini; la data della scoperta e quella della sicura conoscenza della causa vanno fissate nella relazione. Come si passa dal costo di ripristino alla somma da chiedere è nella pagina sulla quantificazione del danno da vizi costruttivi.

Il foro e l'accertamento tecnico preventivo a Torino

Per un immobile in città e nella maggior parte della cintura — Moncalieri, Rivoli, Collegno compresi — il foro è il Tribunale di Torino, in corso Vittorio Emanuele II 130; alcuni comuni della cintura nord, come Settimo Torinese, ricadono nel circondario del Tribunale di Ivrea. Recapiti, comuni del circondario e contenziosi ricorrenti sono nella pagina sul consulente tecnico di parte al Tribunale di Torino, dove i vizi e i difetti costruttivi nell'edilizia condominiale del capoluogo sono fra le materie più frequenti.

In entrambi i casi di questa pagina la consulenza tecnica preventiva dell'art. 696-bisConsulenza tecnica preventiva (art. 696-bis c.p.c.)La consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, prevista dall'art. 696-bis c.p.c., è un procedimento che, a differenza dell'ATP, non richiede l'urgenza e ha anche una funzione conciliativa. Il consulente nominato… c.p.c. è spesso il passaggio che chiude la vertenza: nel palazzo storico perché il proprietario vuole rifare l'interrato e il rifacimento cancellerebbe la prova; nella casa nuova perché il costruttore nega e un consulente nominato dal giudice, che misura in contraddittorio, pesa più di due perizie contrapposte. Presupposti, costi e differenze rispetto all'accertamento dell'art. 696 c.p.c. sono nella pagina sull'accertamento tecnico preventivo.

Nel percorso dello schema la segnalazione scritta parte subito, alla scoperta; la perizia di partePerizia di parteLa perizia di parte è la relazione tecnica redatta da un consulente incaricato da una delle parti, utilizzabile nella trattativa stragiudiziale o in giudizio per sostenere la propria posizione. Per definizione non è imparziale, poiché è… precede invece la diffida, perché la diffida deve dire cosa non va e perché. Nel dubbio sulla qualificazione del difetto, la scelta prudente è segnalare nel termine più breve fra quelli possibili: sessanta giorni dalla scoperta nell'appalto (art. 1667 c.c.), otto giorni se si è comprato l'immobile (art. 1495 c.c.). Un altro caso torinese, con dinamica diversa ma stesso metodo, è quello del pavimento in gres che si solleva in un appartamento nuovo a Torino; per le facciate e i solai, che dominano il contenzioso milanese, la pagina sulla perizia per difetti costruttivi a Milano segue lo stesso schema.

Cosa fare adesso

1. Non riparare e non coprire: fotografare con data, conservare intonaci e contropareti come sono, annotare quando il fenomeno è comparso.
2. Raccogliere i documenti elencati per il proprio caso e segnalare per iscritto all'impresa o al costruttore la scoperta, senza qualificarla, per evitare la decadenza dalla garanzia.
3. Far eseguire le misure che decidono il caso — profilo dell'umidità con muro di confronto, oppure termografia invernale con temperatura superficiale e fRsi — e chiedere al tecnico di dire subito se il caso regge.
4. Con l'avvocato, scegliere fra diffida, consulenza preventiva al Tribunale di Torino e causa, in base alla posta in gioco e alla risposta della controparte.

A Torino la perizia per difetti costruttivi comincia dal tipo di edificio. Nel palazzo storico deve separare ciò che c'era da ciò che i lavori hanno fatto; nella casa nuova deve confrontare ciò che è stato consegnato con ciò che è stato venduto. In entrambi i casi la contestazione vale quanto la misura che la sostiene.

Questo articolo ha finalità informative generali e non costituisce parere legale. I casi descritti sono ricostruzioni esemplificative di situazioni ricorrenti e non si riferiscono a incarichi, immobili o persone determinati. I riferimenti normativi e giurisprudenziali citati possono essere soggetti a evoluzione interpretativa: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un professionista abilitato.