Il calcolo del danno da infiltrazioni serve a mettere in ordine, in modo orientativo, le voci economiche di un danno da acqua o umidità: il costo di ripristino a regola d'arte, l'eventuale deprezzamento residuo (stigma) e il danno da mancato godimento dell'immobile. Questo strumento le somma e le mostra scomposte, così da avere un quadro d'insieme prima di una perizia.
Voci del danno
Rifacimento impermeabilizzazioni, intonaci, tinteggiature, finiture danneggiate.
Danno stimato
Inserisci i dati per la stima.
Nota: l'individuazione del responsabile dipende dalla fonte dell'infiltrazione, da accertare tecnicamente. Le voci vanno motivate in perizia.
Come si calcolasu
- Costo di ripristino = importo dei lavori necessari a riportare l'immobile a regola d'arte.
- Deprezzamento residuo = valore dell'immobile × (% deprezzamento / 100), voce attivabile solo se permane una perdita di valore dopo la riparazione.
- Danno da mancato godimento = canone (o valore locativo) mensile × mesi di indisponibilità, voce attivabile.
- Danno totale = costo di ripristino + deprezzamento residuo + danno da mancato godimento.
Metodo e riferimentisu
Il metodo somma le tre componenti tipiche del danno da acqua: la spesa di ripristino, la perdita di valore che eventualmente resta (stigma) e il pregiudizio da mancato uso. La componente principale, in genere, è il costo di ripristino stimato in modo analitico. Il deprezzamento residuo va aggiunto solo quando è dimostrabile e motivato. Per approfondire l'accertamento della fonte e delle cause si vedano le pagine ../danni-da-infiltrazioni/ e ../calcolo-valutazione-immobile-peritale/ per la stima del valore dell'immobile.
- Art. 2051 c.c. — responsabilità per danno da cose in custodia: rileva quando l'infiltrazione proviene da un bene di cui un soggetto ha la custodia.
- Artt. 1117 e 1123 c.c. — individuazione delle parti comuni e criteri di riparto delle spese in condominio.
- Art. 1126 c.c. — lastrico solare (o terrazza) in uso esclusivo: riparto delle spese di riparazione/ricostruzione per 1/3 a carico del titolare dell'uso esclusivo e 2/3 a carico dei proprietari delle unità sottostanti coperte, secondo l'orientamento delle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. n. 9449/2016).
Esempio praticosu
- Torino — infiltrazione da un terrazzo condominiale su un appartamento all'ultimo piano in zona Crocetta: costo di ripristino delle finiture interne e, dopo l'intervento, un modesto stigma residuo sul valore del bene. Le due voci si sommano solo se la perdita di valore permane in modo dimostrabile.
- Milano — danno d'acqua da una colonna condominiale in un trilocale a Città Studi con alcuni mesi di inagibilità parziale: al costo di ripristino si aggiunge un danno da mancato godimento pari al valore locativo dei mesi di indisponibilità.
Errori da evitaresu
- Sommare in automatico il deprezzamento residuo al costo di ripristino quando la riparazione ripristina pienamente il bene.
- Attribuire la responsabilità prima di aver accertato tecnicamente la fonte dell'infiltrazione.
- Confondere il danno da mancato godimento con il costo dei lavori: sono voci distinte.
- Usare percentuali di deprezzamento "standard" senza motivarle con i dati del mercato locale.
A cura dell'Ing. Fabrizio Salamano — Ordine Ingegneri di Torino, CTUConsulente tecnico d'ufficio (CTU)Il consulente tecnico d'ufficio (CTU) è l'esperto nominato dal giudice per fornire, all'interno del processo, le valutazioni tecniche necessarie a decidere la causa. Opera in posizione di terzietà e imparzialità e risponde ai quesiti… Albo del Tribunale di Ivrea. Per una perizia con valore legale: WhatsApp 351 419 3097.
Tutte le domande frequenti del sitoSfogliale raggruppate per tema e per argomentoApri l’indice FAQ →Domande frequenti su danni da infiltrazioni
Come si calcola il danno da infiltrazioni?
In modo orientativo il danno totale si compone di tre voci: il costo di ripristino a regola d'arte (rifacimento di intonaci, impermeabilizzazioni, tinteggiature, sostituzione di finiture rovinate), l'eventuale deprezzamento residuo o stigma che permane sul valore dell'immobile anche dopo la riparazione, e l'eventuale danno da mancato godimento se l'immobile è stato inagibile o parzialmente inutilizzabile. La quantificazione precisa richiede un sopralluogo e una perizia motivata.
Che cos'è il danno da mancato godimento?
È il pregiudizio economico legato all'impossibilità di usare l'immobile, in tutto o in parte, per il periodo necessario alla riparazione. Per un immobile locato può corrispondere ai canoni non percepiti; per un immobile a uso proprio si stima con criteri figurativi legati al valore locativo. In questo strumento lo si calcola come canone mensile per il numero di mesi di indisponibilità, come voce attivabile.
Il deprezzamento residuo si somma sempre al costo di ripristino?
No. Il deprezzamento residuo (o stigma) si aggiunge solo se, anche dopo una riparazione eseguita a regola d'arte, permane una perdita di valore commerciale dell'immobile: per esempio la percezione di un difetto ricorrente o la presenza di tracce non completamente eliminabili. Se la riparazione ripristina pienamente il bene, questa voce può essere nulla. La scelta va motivata in perizia.
Chi è responsabile di un'infiltrazione in condominio?
Dipende dalla fonte dell'infiltrazione, che va accertata tecnicamente. La legge disciplina la responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.) e, in condominio, il riparto delle spese sulle parti comuni (artt. 1117 e 1123 c.c.); per il lastrico solare in uso esclusivo l'art. 1126 c.c. prevede un criterio di riparto specifico. L'individuazione del responsabile richiede però l'accertamento tecnico della causa e del percorso dell'acqua.
Che valore hanno le percentuali di deprezzamento indicate?
Sono valori puramente indicativi, inseriti a titolo esemplificativo per rendere utilizzabile il calcolo. Non esistono percentuali fisse di legge: la percentuale di deprezzamento residuo va determinata caso per caso, con riferimento ai dati del mercato immobiliare locale e alla gravità del difetto permanente, e motivata nella relazione peritale.
Questo calcolo ha valore legale o sostituisce la perizia?
No. Lo strumento fornisce una stima orientativa a scopo informativo e non ha valore legale. La quantificazione del danno da infiltrazioni con valore probatorio richiede una perizia asseverata, redatta da un tecnico dopo sopralluogo, con l'accertamento della fonte, la stima analitica del ripristino e la motivazione delle altre voci.
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