La perizia per difetti costruttivi accerta il difetto e chi ne risponde. Norme, termini, CTU e CTP.

Approfondimento · 2026-09-17

La perizia per difetti costruttivi accerta il difetto e chi ne risponde. È il documento tecnico con cui un committente, un acquirente, un condominio o il loro avvocato trasformano un'anomalia osservata — una lesione, un'infiltrazione, un pavimento che si solleva, un cappotto che si stacca — in un fatto misurato, datato, ricondotto a una causa e attribuito a un responsabile. Senza questo passaggio la contestazione resta un'opinione; con questo passaggio diventa una pretesa che un giudice e un consulente d'ufficio possono verificare.

Questa guida tratta la perizia come oggetto: cosa deve contenere, come si costruisce sul campo, quali indagini sostengono quale difetto, come la legge un CTUConsulente tecnico d'ufficio (CTU)Il consulente tecnico d'ufficio (CTU) è l'esperto nominato dal giudice per fornire, all'interno del processo, le valutazioni tecniche necessarie a decidere la causa. Opera in posizione di terzietà e imparzialità e risponde ai quesiti… e quali errori la fanno cadere in contraddittorioContraddittorio tecnicoIl contraddittorio tecnico è il principio per cui le operazioni peritali devono svolgersi con la partecipazione delle parti e dei loro consulenti, che hanno facoltà di assistere, formulare rilievi e proporre osservazioni. Garantisce che…. Norme, onere della provaOnere della provaL'onere della prova è la regola, sancita dall'art. 2697 c.c., secondo cui chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provarne i fatti costitutivi, mentre chi eccepisce deve provare i fatti che ne impediscono o estinguono… e quantificazione del danno hanno pagine dedicate, richiamate dove servono.

Cosa accerta una perizia per difetti costruttivi

Accerta quattro cose, nell'ordine: che il difetto esiste e in che misura; qual è la sua causa tecnica; a quale fase e a quale soggetto quella causa è riconducibile; cosa costa riportare l'opera alla regola dell'arteRegola dell'arteLa regola dell'arte è l'insieme delle buone pratiche tecniche e delle norme che disciplinano la corretta esecuzione di un'opera o di un impianto, secondo lo stato delle conoscenze e degli standard riconosciuti nel settore. Costituisce…. Ogni risposta si appoggia a un'evidenza distinta — un rilievo, una prova strumentale, un documento di progetto o di cantiere — e la relazione vale quanto la più debole di queste quattro catene.

Le situazioni in cui viene commissionata sono tre, e cambiano il taglio del lavoro.

• Appalto o ristrutturazione contestata. Il committente ha pagato o deve pagare un'impresa e l'opera non corrisponde al contratto o non funziona. La perizia confronta l'eseguito con capitolato, computo e progetto, e qualifica ogni scostamento come difformità, vizio o grave difetto.
• Casa acquistata dal costruttore. Non esiste un contratto d'appalto fra chi lamenta il difetto e chi ha costruito, ma la responsabilità decennale per i gravi difetti opera lo stesso, e la perizia deve dimostrare che il difetto è costruttivo e non di uso o di manutenzione.
• Contenzioso già aperto. C'è un accertamento tecnico preventivo o una causa con consulente d'ufficio nominato. La perizia di parte serve a orientare il quesito, ad assistere alle operazioni e a contestare la bozza nel merito, con lo stesso linguaggio tecnico del CTU.

In tutti e tre i casi il lavoro comincia dalla stessa domanda: questo fenomeno è un difetto o è una tolleranza? La risposta decide se conviene procedere, con quali termini — sessanta giorni e due anni per vizi e difformità, un anno e dieci anni per i gravi difetti — e contro chi. La perizia per difetti costruttivi accerta il difetto e chi ne risponde. Il resto — la lettera di diffida, l'accertamento preventivo, la causa — si costruisce sopra.

Vizio, difformità o grave difetto: come lo stabilisce il tecnico

Lo stabilisce confrontando tre cose: ciò che era dovuto, ciò che è stato eseguito e ciò che l'esecuzione produce sull'uso dell'immobile. La qualificazione giuridica spetta all'avvocato, ma poggia su tre criteri tecnici che il perito deve rendere espliciti.

Il riferimento. Una difformità si misura rispetto a un documento: il progetto, il capitolatoCapitolato d'appaltoIl capitolato d'appalto è il documento contrattuale che descrive le opere da eseguire, i materiali da impiegare, le modalità esecutive e le condizioni economiche e normative dell'appalto. Costituisce il parametro fondamentale per…, il computo metricoComputo metrico estimativoIl computo metrico estimativo è il documento che misura e valorizza economicamente le singole lavorazioni di un'opera, associando a ciascuna quantità un prezzo desunto da un elenco prezzi o da un prezzario. Serve a preventivare il costo…, una scheda tecnica di prodotto. Se il contratto prevedeva un massetto di un certo spessore o un serramento di una certa classe e in opera c'è altro, lo scostamento è documentale prima ancora che prestazionale. Un vizio, invece, si misura rispetto alla regola dell'arte: l'opera può essere conforme al disegno e comunque eseguita male.

L'effetto sull'uso. Una piastrella scheggiata è un'imperfezione; un pavimento che suona a vuoto su metà del soggiorno per assenza di adesivo è un vizio; un solaio che, per una carenza di impermeabilizzazione, lascia entrare acqua nelle stanze sottostanti a ogni pioggia compromette il godimento dell'immobile ed entra nell'area dei gravi difetti. La soglia non è il costo della riparazione ma l'incidenza sulla funzione: la Cassazione ha ricondotto ai gravi difetti anche fenomeni su elementi secondari, come la condensa e la muffa da difetto costruttivo e i difetti di impianti e impermeabilizzazioni, quando incidono sulla normale utilizzazione.

L'evoluzione. Un quadro fessurativoQuadro fessurativoIl quadro fessurativo è l'insieme delle lesioni di un fabbricato considerate nella loro posizione, ampiezza, andamento ed evoluzione. La sua lettura attenta consente di distinguere le fessurazioni fisiologiche, legate al normale… stabile e uno in progressione non sono lo stesso difetto. Per questo la perizia fissa una data e, quando serve, un monitoraggio: due letture di un fessurimetro a distanza di mesi dicono più di una fotografia.

La tabella con articoli, termini e responsabili è più avanti, nella parte normativa; in questa fase il perito deve solo consegnare all'avvocato una qualificazione motivata e i fatti che la sostengono. Chi vuole la distinzione in forma di commento alla giurisprudenza la trova nella pagina su vizi, difformità e gravi difetti.

Tolleranze di posa e regola dell'arte: quando lo scostamento è un difetto

Uno scostamento è un difetto quando supera la tolleranza che la norma tecnica di posa, il capitolato o la buona pratica ammettono per quella lavorazione; sotto quella soglia è una caratteristica dell'opera, non una sua mancanza. È il punto su cui più spesso committente e impresa si parlano senza capirsi: il primo vede un'imperfezione e la chiama vizio, la seconda risponde «è normale» senza dire rispetto a cosa.

La regola dell'arte non è un'espressione generica. È una gerarchia: la legge e i decreti attuativi fissano i requisiti (le Norme tecniche per le costruzioni del decreto ministeriale 17 gennaio 2018 per le strutture, il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, per gli impianti, il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 1997 per i requisiti acustici passivi); le norme UNI dicono come si progetta e si posa per rispettarli; schede tecniche dei produttori e linee guida di settore chiudono ciò che le norme lasciano aperto. Quando il perito scrive che una lavorazione «non è a regola d'arte», deve indicare a quale gradino di questa scala si riferisce. Qualche esempio, lavorazione per lavorazione:

• Planarità dei pavimenti. La norma di posa di riferimento per le piastrellature ceramiche (UNI 11493-1) ammette scostamenti di planarità verificati con la staggia; un dislivello dentro quel limite non è un vizio, uno oltre lo è, e le piastrelle che suonano a vuoto per mancanza di adesivo lo sono a prescindere dalla planarità.
• Fessurazioni. Le microfessure da ritiro dell'intonaco sono fisiologiche; una lesione passante, inclinata, che si ripete ai piani o che interessa un elemento portante non lo è. Il discrimine è dato da ampiezza, andamento e correlazione con la struttura, non dall'estetica.
• Umidità e condensa. La verifica igrotermica del componente (UNI EN ISO 13788) dice se un ponte termico produce condensa superficiale nelle condizioni di progetto; una muffa in corrispondenza di un angolo non isolato è un difetto di progetto o di posa, una muffa in un bagno cieco con l'aspiratore mai acceso può non esserlo.
• Serramenti. Per la posa in opera la serie UNI 11673 (parte 1 per la progettazione del giunto, parte 4 per la verifica dell'esecuzione) definisce come va progettato ed eseguito il giunto fra telaio e muratura; l'acqua che entra dal giunto è un vizio di posa, quella che entra perché l'anta non è stata registrata è manutenzione.
• Cappotti e coperture. Il rapporto tecnico UNI sui sistemi a cappotto (UNI/TR 11715) e la norma sulle coperture continue con membrane (UNI 8178-2) descrivono sequenze precise: incollaggio e tassellatura per il cappotto, ordine degli strati, risvolti e raccordi per la copertura. Un distacco di pannelli o un'infiltrazione in corrispondenza di un raccordo mal eseguito sono difetti perché violano una sequenza scritta.

Le tolleranze di posa di cui si parla qui non vanno confuse con le tolleranze costruttive urbanistiche dell'art. 34-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che riguardano lo scostamento fra l'eseguito e il titolo edilizio — altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari — entro il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Per i soli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, ha aggiunto una scala che cresce al diminuire della superficie utile, fino al 6 per cento sotto i 60 metri quadrati. Lo stesso articolo chiama «tolleranze esecutive» le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità, sempre sul piano urbanistico. Quella norma dice quando una difformità non è un abuso edilizioAbuso edilizioL'abuso edilizio è l'opera realizzata senza il necessario titolo abilitativo o in difformità rispetto a quanto autorizzato. A seconda della gravità e del contesto può essere sanabile oppure no, e incide concretamente su vendita, accesso…; non dice nulla su quando una lavorazione è eseguita male. Un'altezza interna inferiore al progetto può essere insieme dentro la tolleranza urbanistica e fuori dal contratto.

Come si svolge la perizia: sopralluogo, indagini, nesso

La perizia per difetti costruttivi accerta il difetto e chi ne risponde. Lo fa in una sequenza di fasi in cui ogni passo produce un esito verificabile che alimenta il successivo: è ciò che distingue una perizia da un parere. La sequenza è nel diagramma qui sotto; le tre destinazioni finali — accertamento preventivo, causa con CTU, transazione — cambiano la forma della relazione, non il metodo.

Esame dei documenti, prima del sopralluogo. Senza contratto, capitolato, progetto e atti della direzione lavoriDirettore dei lavoriIl direttore dei lavori è il tecnico incaricato dal committente di sovrintendere all'esecuzione di un'opera, verificandone la conformità al progetto, al capitolato, alle norme e alla regola dell'arte. Controlla materiali e lavorazioni,… il perito non sa cosa era dovuto e può descrivere solo ciò che vede. Molti sopralluoghi falliscono qui: si va a guardare la crepa senza sapere se quel muro doveva essere portante. L'elenco completo è nella checklist in coda.

Sopralluogo e rilievo. Ogni difetto viene localizzato su pianta, misurato, fotografato con un riferimento metrico e datato. Il rilievo di una lesione parte da misura e documentazione: ampiezza, andamento e data della fotografia sono i dati su cui si fonda la perizia; quello di un'infiltrazione parte dalla mappa delle macchie e dalla loro correlazione con le piogge. Il perito annota anche ciò che non è difettoso: serve a escludere cause alternative e a resistere all'obiezione che «l'edificio è tutto così».

Indagini strumentali. Si scelgono in funzione del difetto e della domanda, non del catalogo; la tabella più avanti le abbina. Spesso la prima indagine non chiude: la termografiaTermografiaLa termografia è una tecnica diagnostica non distruttiva che rileva le temperature superficiali di un oggetto mediante immagini a infrarossi, evidenziando differenze altrimenti invisibili a occhio nudo. Consente di individuare ponti… dice dove, l'igrometria dice quanto, il saggio dice perché.

Confronto con norme e tolleranze. Il dato misurato viene messo a fianco del valore ammesso, con la fonte. È il passaggio che rende la perizia opponibile: «il pavimento è storto» è un giudizio; «scostamento di planarità, verificato con staggia, superiore al limite della norma di posa» è un fatto contestabile solo con un'altra misura.

Nesso causaleNesso di causalitàIl nesso di causalità è il collegamento tra una condotta o un evento e il danno lamentato: stabilisce se quel determinato fatto sia, in termini giuridicamente rilevanti, la causa del pregiudizio. È un elemento centrale di ogni… e responsabilità. Il perito ricostruisce la catena che va dal difetto alla scelta o all'omissione che lo ha prodotto — progetto, esecuzione, direzione dei lavori, materiale — ed esclude le cause concorrenti: uso improprio, mancata manutenzione, evento esterno, intervento successivo di terzi. Nelle opere con più soggetti indica il contributo di ciascuno, perché su quel contributo l'avvocato costruirà la domanda verso l'appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori, che rispondono in solido quando le loro colpe concorrono allo stesso danno.

Quantificazione. Il costo di ripristino si stima con un computo metrico voce per voce, distinguendo l'eliminazione del difetto dal ripristino delle finiture e dai costi indotti. Il metodo, con l'alternativa del deprezzamento quando la riparazione non è ragionevole, è nella pagina sulla quantificazione del danno da vizi costruttivi.

Quale indagine per quale difetto

Ogni indagine risponde a una domanda e produce un'evidenza di un certo tipo; la scelta sbagliata costa denaro e non aggiunge prova. Termografia e igrometria a contatto, per esempio, non si sostituiscono: la prima localizza l'anomalia, la seconda la misura. Un elenco più ampio dei difetti ricorrenti negli immobili, con le relative responsabilità, è nella pagina sulla perizia su vizi e difetti degli immobili.

Per la scelta fra le tecniche non distruttive, e per i limiti di ciascuna, rimandiamo alla pagina su georadar, termografia e altre indagini. Un principio vale per tutte: un'indagine che un altro tecnico non può ripetere con lo stesso risultato non è una prova, è un'impressione strumentata.

Cosa contiene la relazione e cosa la rende opponibile

Contiene otto parti, e l'assenza di una di esse è il primo segno che il documento non reggerà in contraddittorio. Nell'ordine: incarico e quesito ricevuto; documenti esaminati, con l'indicazione di quelli richiesti e non ottenuti; descrizione dell'immobile e dei lavori; rilievo dei difetti con localizzazione su pianta; indagini eseguite, con metodo, strumento, condizioni e risultati; diagnosi, cioè causa e nesso; qualificazione tecnica dello scostamento rispetto al riferimento; quantificazione degli interventi. Le conclusioni, in una pagina, rispondono al quesito punto per punto.

Gli allegati sono la parte che un consulente d'ufficio legge per prima: le tavole di rilievo con i difetti numerati, la catena fotografica — ogni foto con numero, data, punto di ripresa in pianta e didascalia —, i certificati di taratura degli strumenti, i rapporti di prova, i documenti contrattuali richiamati. Una fotografia senza data e senza posizione è la fotografia di un difetto qualsiasi in un edificio qualsiasi.

L'opponibilità dipende da tre scelte di scrittura. Separare il fatto dal giudizio: la misura sta in una frase, la valutazione in un'altra. Dichiarare i limiti: ciò che non è stato possibile verificare va scritto, perché se lo scopre la controparte pesa il doppio. Usare il lessico della norma: quando il tecnico chiama «grave difetto» ciò che il codice chiama così e «difformità» ciò che lo è, l'avvocato non deve tradurre e il giudice non deve interpretare. Una perizia stragiudizialePerizia stragiudizialeLa perizia stragiudiziale è la relazione tecnica formata al di fuori del processo, tipicamente su incarico di una parte, prima o a prescindere da un giudizio. Non costituisce prova legale piena, ma è liberamente valutabile dal giudice… resta una prova di parte, che il giudice valuta liberamente; ma una perizia scritta così viene di regola assorbita nel quesito e nelle operazioni del CTU, mentre una perizia scritta come un'arringa tende a essere ignorata.

Casi concreti in Piemonte e Lombardia

Le situazioni che seguono sono ricostruzioni esemplificative di tipologie che si incontrano nell'area in cui lo studio lavora; i dettagli sono semplificati e non identificano incarichi specifici. Servono a mostrare dove si decide una perizia.

Torinese: villetta nuova, muffa e cappotto

Una villetta consegnata da un costruttore nella cintura torinese presenta, al secondo inverno, muffa negli angoli delle camere al piano alto e consumi di riscaldamento fuori scala rispetto alla classe energetica dichiarata. Il costruttore parla di abitudini di ventilazione. La termografia in regime invernale mostra ponti termiciPonte termicoIl ponte termico è una zona dell'involucro edilizio in cui si verifica una dispersione di calore maggiore rispetto alle parti adiacenti, in corrispondenza ad esempio di spigoli, pilastri, solai, balconi e serramenti. Oltre ad aumentare… continui in corrispondenza dei cordoli e degli angoli; il saggio sul cappotto trova pannelli di spessore inferiore a quello dichiarato nella relazione energetica e incollaggio a punti senza tassellatura. La perizia qualifica il fenomeno come grave difetto, perché incide sul godimento dell'immobile nel suo insieme, e motiva la data della sicura conoscenza con la consegna della relazione: da lì l'avvocato conta l'anno per la denuncia. La responsabilità è condivisa fra esecutore e direttore dei lavori, che ha attestato uno spessore non posato. Questo tipo di caso, insieme all'umidità nei palazzi storici del centro dove il problema è opposto — l'isolamento che non c'è si intreccia con la risalita capillare —, è trattato nella pagina sulla perizia per difetti costruttivi a Torino.

Milanese: facciata ventilata che si stacca

In un condominio di recente costruzione nell'hinterland milanese alcune lastre della facciata ventilata si sono staccate e altre risultano mobili alla pressione della mano. L'amministratore deve decidere se agire e contro chi. La perizia rileva la sottostruttura: ancoraggi con interasse superiore a quello di progetto, tasselli non idonei al supporto in laterizio alleggerito, assenza dei ganci di sicurezza. Il difetto è di esecuzione, ma il direttore dei lavori ha attestato la regolare esecuzione. Il danno riguarda le parti comuniParti comuniLe parti comuni sono gli elementi dell'edificio condominiale appartenenti in comune ai condomini, salvo che il titolo disponga diversamente. Vi rientrano tipicamente il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, il…: agisce il condominio, e la posta in gioco — messa in sicurezza immediata più rifacimento — giustifica un accertamento tecnico preventivoAccertamento tecnico preventivo (ATP)L'accertamento tecnico preventivo (ATP) è il procedimento previsto dall'art. 696 c.p.c. che consente di far accertare e cristallizzare lo stato di luoghi o di cose prima che mutino, quando vi è urgenza. Serve a fissare in modo formale,… per cristallizzare lo stato dei luoghiStato dei luoghiLo stato dei luoghi è la condizione di fatto di un bene o di un sito in un dato momento, così come risulta da rilievi, fotografie, misurazioni e verbali. Documentarlo in modo accurato e tempestivo è essenziale, perché molte controversie… prima che la messa in sicurezza cancelli la prova. Il distacco di facciate ventilate e cappotti e i vizi dei solai di copertura sono i temi della pagina sulla perizia per difetti costruttivi a Milano.

Novarese: capannone e pavimento industriale

Un'azienda del Novarese ha fatto realizzare un capannone con pavimento industriale in calcestruzzo; dopo un anno la superficie presenta fessure a maglia larga, sollevamenti ai giunti e sfarinamento nelle corsie dei carrelli. L'impresa contesta il carico dei mezzi. Il perito verifica il progetto della piastra, carota il pavimento in tre punti e trova spessore inferiore al progetto, armatura assente dove era prevista e giunti tagliati fuori tempo. L'obiezione dell'impresa cade: il carico è quello di progetto, il pavimento no. Qui la qualificazione è delicata, perché il committente aveva accettato l'opera senza riserve: la perizia deve dimostrare che i difetti non erano riconoscibili alla consegna, altrimenti la garanzia dell'art. 1667 c.c. non è dovuta.

Un quarto caso, più piccolo ma frequente, riguarda il pavimento in gres che si solleva in un appartamento nuovo: la ricostruzione, con l'esito, è nella scheda sul pavimento in gres che si solleva a Torino. In tutti questi casi il tratto comune è lo stesso: il difetto era visibile a chiunque, la causa no, la responsabilità meno ancora. La perizia serve alle ultime due.

Norme e termini: art. 1667 e art. 1669 c.c., due binari

La qualificazione del difetto sceglie il binario, e i due binari hanno scadenze diverse. Per le difformità e i vizi ordinari dell'opera, l'art. 1667 c.c. impone al committente di denunciarli entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenzaDecadenzaLa decadenza è la perdita della possibilità di esercitare un diritto o di compiere un atto quando non si rispetta il termine perentorio fissato dalla legge o dal contratto. A differenza della prescrizione, è generalmente insensibile a…, e fa prescrivere l'azione in due anni dalla consegna; la denuncia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto il vizio o lo ha occultato. Per la rovina, il pericolo di rovina e i gravi difetti delle opere destinate a lunga durata, l'art. 1669 c.c. fa rispondere l'appaltatore dei fenomeni che si manifestano entro dieci anni dal compimento dell'opera, con denuncia entro un anno dalla scoperta e prescrizionePrescrizioneLa prescrizione è l'estinzione di un diritto per effetto del suo mancato esercizio per il tempo stabilito dalla legge. Risponde all'esigenza di certezza dei rapporti giuridici: trascorso il termine senza che il titolare abbia fatto… dell'azione in un anno dalla denuncia.

I rimedi cambiano di conseguenza. Nel binario dell'art. 1667 il contenuto della garanzia è fissato dall'art. 1668 c.c.: eliminazione dei vizi a spese dell'appaltatore oppure riduzione del prezzo, risarcimento in caso di colpa, risoluzione solo se l'opera è del tutto inadatta alla sua destinazione. Nel binario dell'art. 1669 la responsabilità è considerata dalla giurisprudenza di natura extracontrattuale e per questo può essere fatta valere anche dall'acquirente e dai successivi aventi causa; le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 27 marzo 2017, n. 7756) l'hanno estesa alle ristrutturazioni e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti. Chi risponde: l'appaltatore o il costruttore-venditore e, per la parte di colpa che li riguarda, il progettista e il direttore dei lavori, in solido ai sensi dell'art. 2055 c.c. Il testo commentato dell'art. 1667 c.c. è nella scheda dedicata; le questioni sull'impresa esecutrice responsabile dei vizi e su come dimostrare vizi e difetti al costruttore hanno pagine proprie.

Sul dies a quo una sola indicazione, perché il tema ha una pagina dedicata: il termine annuale dell'art. 1669 decorre dalla sicura conoscenza del difetto, della sua gravità e della sua causa, e la Cassazione ammette che quel momento coincida con l'esito degli accertamenti tecnici (Cass. civ. 24 aprile 2018, n. 10048), come spiegato nell'articolo sul termine di denuncia dei gravi difetti e il ruolo della perizia. In pratica la data della relazione peritaleRelazione peritaleLa relazione peritale è il documento conclusivo della consulenza tecnica, in cui il professionista espone il metodo seguito, gli accertamenti compiuti, i dati rilevati e le conclusioni raggiunte. Deve essere chiara, ordinata e motivata,… è spesso la data da cui si conta, e per questo la relazione deve dichiararla e motivarla; la data di scoperta, in ogni caso, va provata.

Due precisazioni chiudono il quadro. L'accettazione dell'opera senza riserve (art. 1665 c.c.) esclude la garanzia per i vizi che erano noti o riconoscibili, salvo che l'appaltatore li abbia taciuti in malafede (art. 1667, primo comma, c.c.); non la esclude per quelli occulti né per i gravi difetti dell'art. 1669: il perito deve quindi dire se il difetto era riconoscibile con la diligenza ordinaria al momento della consegna. Per l'immobile acquistato da chi non lo ha costruito valgono invece la garanzia per i vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.), con denuncia entro otto giorni dalla scoperta e prescrizione in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.): è un altro terreno, trattato nelle pagine sulla compravendita, con l'onere della prova ripartito come hanno stabilito le Sezioni Unite sull'onere della prova dei vizi.

Come si usa in giudizio: ATP, quesito al CTU, ruolo del CTP

In giudizio la perizia di partePerizia di parteLa perizia di parte è la relazione tecnica redatta da un consulente incaricato da una delle parti, utilizzabile nella trattativa stragiudiziale o in giudizio per sostenere la propria posizione. Per definizione non è imparziale, poiché è… non decide, ma orienta chi decide: entra nel fascicolo come documento, alimenta il quesito al consulente d'ufficio e dà al consulente di parte gli strumenti per contestare la bozza nel merito. Prima della causa può essere la base di un accertamento tecnico preventivo (art. 696 c.p.c.) o di una consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite (art. 696-bisConsulenza tecnica preventiva (art. 696-bis c.p.c.)La consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, prevista dall'art. 696-bis c.p.c., è un procedimento che, a differenza dell'ATP, non richiede l'urgenza e ha anche una funzione conciliativa. Il consulente nominato… c.p.c.), che cristallizza lo stato dei luoghi in contraddittorio e spesso chiude la vertenza senza il giudizio di merito: presupposti e differenze sono nella pagina sull'accertamento tecnico preventivo.

Il quesito tipico. Il giudice chiede al CTU, esaminati gli atti e i documenti ed eseguito il sopralluogo, di accertare se l'opera presenti vizi, difformità o gravi difetti; di descriverne natura, entità e cause; di dire se siano riconducibili a errori di progettazione, di esecuzione o di direzione dei lavori, e in quale misura a ciascuno; di indicare gli interventi necessari per eliminarli e di quantificarne il costo; di precisare l'epoca in cui i difetti si sono manifestati e quella in cui erano riconoscibili con l'ordinaria diligenza. Una perizia di parte costruita nell'ordine delle sezioni precedenti risponde già a ogni punto del quesito: è il motivo per cui va scritta così.

Cosa fa il consulente di parte. Viene nominato dalla parte nel termine assegnato dal giudice (art. 201 c.p.c.), assiste alle operazioni peritaliOperazioni peritaliLe operazioni peritali sono la fase in cui il danno, in particolare in ambito assicurativo, viene accertato e quantificato. Si svolgono in contraddittorio: l'assicurato o il danneggiato può parteciparvi con un proprio perito di parte,… (art. 194 c.p.c.), propone al CTU le indagini che ritiene necessarie e formula osservazioni e istanze a verbale. È in sopralluogo che si decide quali saggi si fanno e dove: un consulente di parte che non chiede il carotaggio nel punto giusto non potrà rimediare con una memoria.

Le osservazioni alla bozza. L'art. 195 c.p.c. prevede che il CTU trasmetta la bozza di relazione alle parti, che queste inviino le osservazioni entro il termine fissato dal giudice e che la relazione definitiva sia depositata con le osservazioni e una sintetica valutazione su di esse. Le osservazioni efficaci sono tecniche: una misura contestata con un'altra misura, una norma citata con l'edizione corretta, un nesso ricostruito diversamente con l'evidenza a supporto. Se le indagini sono incomplete, la parte può chiedere al giudice di richiamare il CTU a chiarimenti e di disporre la rinnovazione delle indagini, che il giudice ha sempre facoltà di ordinare (art. 196 c.p.c.).

Gli errori che fanno cadere una perizia

Una perizia cade quando la controparte può dimostrare che un anello della catena — esistenza, causa, responsabilità, quantificazione — non è provato. Gli errori ricorrenti sono pochi e si ripetono.

• Difetto descritto, non misurato. «Infiltrazioni diffuse» senza mappa, «pavimento irregolare» senza staggia, «crepe importanti» senza ampiezza. Il CTU non può confermare ciò che non è quantificato.
• Nessun confronto con il riferimento. Manca il capitolato, manca la norma di posa, manca la scheda tecnica: il vizio resta un'opinione sulla qualità.
• Causa affermata, non dimostrata. «L'infiltrazione proviene dal terrazzo» senza prova di tenuta è un'ipotesi; se la causa è una perdita dell'impianto, la responsabilità cambia soggetto.
• Cause concorrenti ignorate. Mancata manutenzione, modifiche del committente, eventi esterni. Se le solleva la controparte e la perizia non le ha esaminate, il giudice può ridurre o escludere la responsabilità.
• Date mancanti. Senza la data di scoperta e quella di sicura conoscenza l'avvocato non può difendere i termini, e l'eccezione di decadenza è la prima che arriva.
• Quantificazione a corpo. Un importo senza computo non è verificabile: il CTU lo rifà da capo e il numero di parte perde ogni peso.
• Tono da arringa. Aggettivi al posto delle misure, giudizi sulla buona fede dell'impresa, conclusioni giuridiche che spettano all'avvocato. Rischiano di essere lette come partigianeria e di screditare tutto il resto.

Un errore che precede la perizia è la riparazione prima del rilievo: chi rifà il pavimento o sigilla il terrazzo prima di documentare cancella la prova, e nessuna perizia successiva potrà ricostruire ciò che non c'è più. Se l'urgenza impone di intervenire, si documenta prima, in contraddittorio con l'impresa quando possibile, e si conservano i materiali rimossi.

I documenti da raccogliere prima dell'incarico

Il perito lavora con ciò che gli viene consegnato; l'elenco che segue è quello che chiediamo all'inizio di ogni incarico, e ogni voce mancante va segnalata come tale nella relazione.

• contratto d'appalto, oppure preliminare e rogito di compravendita, con capitolato, computo metrico e allegati tecnici;
• progetto architettonico e strutturale depositato, relazione energetica, progetto degli impianti;
• titolo edilizio, comunicazione di fine lavori, segnalazione certificata di agibilità;
• certificato di collaudo statico; verbale di consegna o di ultimazione, con le eventuali riserve;
• dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi del d.m. 37/2008;
• schede tecniche dei materiali e dei sistemi installati, garanzie dei produttori;
• fatture e pagamenti, per collocare nel tempo le lavorazioni;
• corrispondenza con impresa, costruttore, direttore dei lavori e amministratore, comprese le segnalazioni informali con la loro data;
• fotografie e video del fenomeno fin dalla prima comparsa, con le date originali dei file;
• per gli immobili acquistati dal costruttore: polizza decennale postuma e fideiussione rilasciate ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122;
• per i condomìni: regolamento, tabelle millesimali, delibere sulla questione, eventuali perizie precedenti.

Per impostare la prima contestazione scritta all'impresa, prima ancora della perizia, la pagina su come contestare la cattiva esecuzione dei lavori edili descrive cosa scrivere e cosa evitare.

In sintesi: cosa fare quando si scopre un difetto

1. Non riparare. Fotografare con data, raccogliere i documenti dell'elenco sopra, segnalare per iscritto all'impresa o al costruttore la scoperta, senza qualificarla.
2. Far eseguire il sopralluogo con le indagini adeguate al difetto, chiedendo al tecnico una qualificazione motivata e la data di sicura conoscenza.
3. Con l'avvocato, scegliere il binario e i termini: denuncia formale, diffida, accertamento tecnico preventivo o causa, secondo la posta in gioco e la disponibilità della controparte.
4. In giudizio, usare la perizia per orientare il quesito e nominare il consulente di parte prima delle operazioni, non dopo.

La perizia per difetti costruttivi accerta il difetto e chi ne risponde. Tutto ciò che viene dopo — la trattativa, l'accertamento preventivo, la sentenza — dipende dalla qualità di quel primo accertamento, e nessuna fase successiva può sostituirlo.

Questo articolo ha finalità informative generali e non costituisce parere legale. I riferimenti normativi e giurisprudenziali citati possono essere soggetti a evoluzione interpretativa: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un professionista abilitato.