DUE DILIGENCE IMMOBILIARE: una due diligence tecnica per scegliere l’investimento e prevenire le liti legali

DUE DILIGENCE IMMOBILIARE per investimenti immobiliari oculati

Il significato di due diligence immobiliare sta da solo ad indicare per definizione la “dovuta diligenza” con cui si debbono fare le cose in particolare in occasione di investimenti immobiliari importanti (ndr per importati si intende rispetto al proprio patrimonio dunque anche per l’acquisto o ristrutturazione di una casa, pur essendo la due diligence immobiliare uno strumento tecnico nato per i grossi investimenti immobiliari).

Il motto alla base della consulenza tecnica di una due diligenceè “conoscere prima per non litigare dopo”.

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Per sapere se l’immobile che ti stanno offrendo ha le potenzialità di fruttare al meglio senza rischi ti occorre una DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Visto il crescente contenzioso legale ed i fallimenti di molte operazioni immobiliari si capisce bene come questo messaggio di sintesi possa spiegare da solo il successo del nuovo servizio di consulenza tecnica e legale noto con il nome di due diligence.

Non c’è più oggi un solo investitore straniero o altro rilevante acquirente di un immobile di pregio e di grande valore che non faccia precedere l’atto d’acquisto o di avvio di un investimento di riqualificazione immobiliare da questo tipo di studio e di valutazione.

La Due Diligence consiste in sostanza in una serie di indagini di carattere tecnico, legale ed economico da effettuarsi su uno o più immobili attraverso il confronto dello stato di fatto dell’immobile stesso con la documentazione tecnica di carattere urbanistico-progettuale, nell’ambito edile, impiantistico ed ambientale ad esso relativa per verificarne il rispetto delle disposizioni normative vigenti e della regola dell’arte.

Tutta la documentazione fornita dagli interessati e/o reperita presso i competenti uffici, viene valutata sulla base dei riscontri dei tecnici durante il sopralluogo.

Volendo fare un esempio di due diligence Si pensi ad alla cessione di uno stabilimento industriale dimesso o di fabbricati residenziali realizzati da molti anni: in entrambi i casi è possibile solo attraverso una completa e accurata due diligence immobiliare garantire il proprio investimento da eventualità negative, potenzialmente sorgenti da obblighi di bonifica dei siti o la mancanza di titoli di abilitazione a costruire o certificati di usabilità dell’immobile.

L’attività di due diligence immobiliare si divide dunque in due diligence immobiliare legale e due diligence immobiliare tecnica.

La due diligence legale ha lo scopo di effettuare un controllo generale della conformità o della eventuale difformità di uno o più immobili rispetto alla vigente normativa urbanistica ed ai titoli abilitativi ad esso relativi.

La verifica legale si basa dunque sull’analisi dei documenti urbanistici (certificato di destinazione urbanistica, N.T.A. del P.R.G., N.T.A. del piano attuativo, P.E.C. etc.) e dei documenti edilizi (permesso di costruire, concessione in sanatoria, denuncia di inizio attività, certificato di agibilità, etc.).

La due diligence tecnica, invece, consiste nella verifica della rispondenza degli immobili, sotto il profilo edile e costruttivo con attenzione agli aspetti strutturali ed impiantistici, alla normativa tecnica di settore e alla regola dell’arte.

Un aspetto tecnico sempre più importante nella due diligence tecnica è quello della verifica energetica dell’edificio mediante un Green Energy Audit per evincere i costi d’esercizio dell’immobile o per prospettarne i miglioramenti dell’efficienza energetica.

I documenti rilevanti ai fini della due diligence tecnica sono i documenti catastali (visura catastale), i documenti relativi agli impianti (certificazioni ISPELS, dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, libretti ascensori, certificato di prevenzione incendi) e i documenti relativi alla sicurezza ambientale (autorizzazione allo scarico acque, stoccaggio rifiuti, etc.), progetti degli impianti e degli isolamenti termici ed acustici.

L’attività di due diligence risulta chiaramente indispensabile per una corretta gestione del patrimonio immobiliare sia quando si devono attuare delle trasformazioni importanti sia in caso di trasferimento della proprietà.

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DEFINIZIONE: Verifica accurata dei documenti progettuali ed autorizzativi rispetto allo stato di fatto alle norme ed ai vincoli questo è  in sintesi il significato di due diligence immobiliare.

Per l’ottimizzazione della gestione del patrimonio immobiliare di un edificio la due diligence definisce la proprietà, i vincoli che gravano su di essa e prospetta le possibilità di miglioramento della resa dell’immobile, permette in sostanza una completa conoscenza dell’immobile finalizzata all’operazione di acquisto e/o di rivalutazione esplicitando i costi necessari alla manutenzione, agli adeguamenti legislativi, o necessari per la valorizzazione, addossando correttamente le responsabilità, propone le procedure per riportare l’immobile in condizioni ordinarie, individua azioni atte a garantire possibili risparmi fiscali ed efficienze di gestione.

La due diligence può evidenziare anche potenziali criticità che potrebbero far rivedere l’opportunità stessa dell’investimento immobiliare e la convenienza stessa della trasferibilità della proprietà. Definendo in modo preciso ed analitico il valore dell’immobile ne facilita la compravendita e la negoziazione del giusto prezzo, riducendo spesso i tempi della trattativa offrendo piena trasparenza a tutte le parti.

La due diligence immobiliare è un nuovo tipo di attività consulenziale che richiede approfondite conoscenze tecniche e legali che coinvolgono esperienze e competenze specifiche nel settore urbanistico-edile-legale che richiedono team operanti con una metodologia organizzativa adeguata per fornire risposte qualificate in tempi compatibili con le esigenze della trattativa o l’avvio dell’investimento, per questo occorrono tecnici quali ingegneri ed architetti oltre ad avvocati specializzati nel settore edile.

 

 

 

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