Il condòmino del piano di sotto, in un palazzo a Milano in zona Città Studi, ha installato una canna fumaria e l'unità esterna del condizionatore proprio sotto la mia finestra. Arrivano fumi, odori e rumore. Posso pretendere lo spostamento?

Caso procedibile, ma l'esito non è scontato. Per canne fumarie e unità esterne contano le distanze e le cautele dell'art. 890 c.c., il regolamento edilizio e condominiale, e soprattutto il livello delle immissioni di fumo e rumore (art. 844 c.c.): la fondatezza si misura, non si presume. Servono rilievi di rumore e una verifica dello scarico in atmosfera.

Canna fumaria e unità esterna del condizionatore del vicino sotto la finestra a Milano: dipende da regolamento e immissioni

Caso valutato · 2026-06-21

Procedibile, ma con criticità da considerare

Caso solido: la valutazione tecnica indica fondamento: vale approfondire con una perizia.
Procedibile con criticità: ci sono basi concrete, ma anche ostacoli (es. prove da costruire) da considerare.
Sconsigliato: sul piano tecnico non emergono elementi sufficienti per procedere.

Canne fumarie metalliche sulla facciata di un edificio accanto alle finestre

Il caso

In un condominio di Città Studi, a Milano, il proprietario del piano inferiore installa una canna fumaria e l'unità esterna di un climatizzatore in corrispondenza della finestra dell'appartamento sovrastante. L'occupante lamenta fumi, odori e rumore e chiede se può ottenere lo spostamento.

La lettura tecnica

Il caso unisce due profili che vanno tenuti distinti. Le distanze e le cautele per impianti che generano calore, fumi o esalazioni discendono dall'art. 890 c.c. e, in concreto, dal regolamento edilizio comunale e dal regolamento condominiale, che spesso impongono lo sbocco della canna fumaria oltre il colmo del tetto. Il secondo profilo è quello delle immissioni: fumo, odori e rumore sono tollerabili entro una soglia (art. 844 c.c.), e oltre quella soglia diventano illegittimi. Il rumore dell'unità esterna, in particolare, si misura: i limiti di immissione e il criterio differenziale notturno sono parametri oggettivi.

Perché 🟡

A differenza delle distanze tra edifici, qui molto dipende da regolamenti locali e da misure di immissione che ancora non esistono. Il fastidio percepito non basta: la fondatezza si costruisce con il rilievo fonometrico e con la verifica dello scarico dei fumi. Per questo è "procedibile con criticità".

Lo strumento indicato

Una verifica tecnica che metta insieme il controllo delle distanze e dello sbocco della canna fumaria — tema affine a quello delle distanze legali tra costruzioni e impianti — e un rilievo fonometrico delle immissioni rumorose dell'unità esterna, con riferimento ai regolamenti applicabili.

Cosa serviva per decidere

Le foto dell'installazione, il regolamento condominiale, l'estratto del regolamento edilizio comunale, e una campagna di misure fonometriche nelle condizioni di disturbo. Su questa base si stabilisce se lo spostamento è esigibile.

Domande frequenti su canna fumaria o condizionatore del vicino sotto la finestra

Come si misura il rumore dell'unità esterna?

Con un rilievo fonometrico che verifica i limiti assoluti di immissione e, di notte, il criterio differenziale: sono parametri oggettivi, non impressioni.

Dove deve sboccare la canna fumaria?

In genere oltre il colmo del tetto, ma molto dipende dal regolamento edilizio comunale e da quello condominiale, che vanno verificati nel caso specifico.

Il regolamento condominiale può vietare l'installazione?

Sì: può disciplinare o vietare installazioni sulla facciata e in corrispondenza delle aperture altrui. È uno dei primi documenti da esaminare.

Quanto costa e quanto dura la verifica?

Dipende dalle misure necessarie (fonometria, sopralluogo). Dopo aver visto foto e regolamenti ti diamo tempi e preventivo.

Differenza tra orientamento e perizia?

L'orientamento dice se hai basi per chiedere lo spostamento; la perizia, con i rilievi, le documenta in modo spendibile.