FAQImmobili, stime & successioni

È la perdita di valore di mercato di un immobile causata da un fattore permanente o di difficile eliminazione: vizi costruttivi non sanabili, danni residui dopo la riparazione, servitùServitù predialeLa servitù prediale è un peso imposto su un fondo, detto servente, per l'utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a un diverso proprietario. Si traduce in una limitazione del primo a vantaggio del secondo, come avviene… imposte, dissesti, oppure lo 'stigma' che resta su un bene anche dopo la sistemazione di un difetto. Si quantifica come quota del valore di mercato.

In modo elementare: deprezzamento = valore di mercato × percentuale di svalutazione. Il valore di mercato si determina con una stima estimativa (comparazione, capitalizzazione); la percentuale dipende dalla gravità e dalla permanenza del difetto e va motivata caso per caso con i dati del mercato locale.

Non esistono percentuali fisse di legge: dipendono dal tipo e dalla gravità del fattore. Indicativamente si va da poche unità percentuali per difetti minori o stigma residuo, fino a percentuali a doppia cifra per vizi rilevanti, servitù gravose o danni permanenti. Vanno sempre motivate con riferimento al mercato e alla specifica situazione.

Dipende. Se il difetto è eliminabile, il danno principale è il costo di ripristino; il deprezzamento residuo (stigma) si aggiunge solo se, anche dopo la riparazione, permane una perdita di valore commerciale. Se il difetto non è eliminabile, il deprezzamento può rappresentare la voce principale. La scelta va motivata in perizia.

No. Fornisce un calcolo orientativo. La determinazione del valore di mercato e della percentuale di svalutazione richiede una perizia estimativa motivata, a cura di un tecnico, con riferimento ai dati del mercato immobiliare locale.

Si rivaluta la rendita catastale del 5% e si moltiplica per il coefficiente della categoria: valore = rendita × 1,05 × moltiplicatore. È la base imponibile per imposta di registro, ipotecaria, catastale, successione e donazione.

110 per la prima casa (categoria A escluse A/10); 120 per gli altri fabbricati A e C (escluse A/10 e C/1); 140 per il gruppo B; 60 per A/10 e gruppo D; 40,8 per C/1 ed E.

Sì: il valore catastale è quasi sempre inferiore al valore di mercato ed è usato a fini fiscali. Nelle compravendite tra privati di abitazioni si può chiedere la tassazione sul valore catastale (sistema prezzo-valore).

Sì: l'IMU usa moltiplicatori diversi (160 per le abitazioni, ecc.). Per l'IMU usa lo strumento dedicato.

Imposta di registro proporzionale (2% per la prima casa, 9% per le altre), con un minimo di 1.000 €, più imposta ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna in misura fissa.

Per le compravendite di abitazioni tra privati, l'acquirente può chiedere che le imposte siano calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo pattuito, anche se più basso. È un'agevolazione importante: per usarla calcola prima il valore catastale.

In quel caso si paga l'IVA (4% prima casa, 10% o 22%) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 € ciascuna. Questo strumento calcola il caso dell'acquisto da privato (soggetto a imposta di registro).

L'immobile non deve essere di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9), l'acquirente deve avere o trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi e non possedere altra prima casa agevolata.

4% per coniuge, figli, genitori (franchigiaFranchigiaLa franchigia è la parte del danno che, per espressa previsione di polizza, resta a carico dell'assicurato e non viene indennizzata dall'assicuratore. È di norma un importo fisso, che si sottrae al risarcimento dovuto: in pratica, fino… 1.000.000 € ciascuno); 6% per fratelli e sorelle (franchigia 100.000 €) e per altri parenti fino al 4° grado (senza franchigia); 8% per soggetti non parenti (senza franchigia).

La franchigia è l'importo esente da imposta, individuale per ciascun erede. L'imposta si applica solo sulla parte di quota che supera la franchigia. Per gli eredi con handicap grave (L.104/92) la franchigia è 1.500.000 €.

Oltre all'imposta di successione, sugli immobili si applicano l'imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale, con un minimo di 200 € ciascuna. Con l'agevolazione prima casa sono dovute in misura fissa: 200 € + 200 €.

È una stima orientativa. La liquidazione definitiva avviene in autoliquidazione nella dichiarazione di successione; per importi e casi particolari rivolgiti a un professionista o CAF.

Calcola le quote della successione legittima, cioè quando manca il testamento e l'eredità è devoluta secondo il Codice civile (artt. 565 e seguenti). Non calcola la quota di legittima in presenza di testamento, che segue regole diverse.

Con un figlio: metà al coniuge e metà al figlio. Con due o più figli: un terzo al coniuge e due terzi ai figli in parti uguali (art. 581 c.c.). Senza coniuge, l'eredità va ai figli in parti uguali.

Se c'è solo il coniuge, eredita tutto. Con coniuge e ascendenti o fratelli (senza figli) si applica l'art. 582: due terzi al coniuge e un terzo agli altri, con quota minima riservata agli ascendenti. Per questi casi misti lo strumento indica la regola applicabile.

No. Qui si calcola la successione legittima (senza testamento). La quota di legittima dei legittimari in presenza di testamento è regolata dagli artt. 536 e seguenti e va valutata caso per caso.

La superficie calpestabile è lo spazio netto dove si cammina (esclude muri, scale, impianti). La superficie commercialeSuperficie commercialeLa superficie commerciale è la superficie di un immobile calcolata ponderando, attraverso appositi coefficienti, i vani principali e gli spazi accessori come balconi, terrazzi, cantine e box. Tiene conto del fatto che non tutte le… include anche spazi accessori (corridoi, pianerottoli, locali tecnici) con coefficienti riduttivi. Per una stima immobiliare o una perizia, si usa di solito la superficie commerciale.

Superficie commerciale = superficie calpestabile + (spazi accessori × coefficiente di riduzione). I coefficienti variano per uso (residenziale, commerciale, uffici) e per location. Questo calcolatore applica i criteri standard.

I coefficienti sono standardizzati per uso (residenziale ≈ 0,8-1,0; commerciale ≈ 0,5-0,7; uffici ≈ 0,6-0,8) e variano leggermente per mercato locale. Le tabelle di questo calcolatore riflettono i valori medio nazionali; per zone specifiche di Milano o Roma consulta le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate.

Il rapporto euro al metro quadro (quotazione immobiliare) ti aiuta a fare una stima preliminare moltiplicando il valore €/m² per la superficie commerciale. È una stima orientativa: la valutazione definitiva tiene conto di stato manutentivo, ubicazione precisa, accessibilità, e condizioni di mercato.

Sì, come strumento di lavoro. Tuttavia, una perizia immobiliare giurata richiede anche fotografica, certificazioni energetiche, planimetrie catastali e valutazione del mercato locale. Questo calcolatore è un supporto, non una perizia completa.

Sempre quando si cede un'azienda o un ramo aziendale che include beni materiali (macchinari, impianti, immobili) o immateriali (avviamento, marchi). La perizia stima il valore congruo dei cespiti e dell'avviamento, base per la definizione del prezzo.

Include l'inventario e la stima dei beni materiali (valore contabile vs valore di mercato), la valutazione dell'avviamento, l'analisi dei contratti cedibili, delle passività latenti e delle eventuali passività ambientali o legali.

Non sempre. È obbligatoria nelle trasformazioni societarie (art. 2343 c.c. per i conferimenti in SpA) e in alcuni contesti fiscali. In tutti gli altri casi è fortemente consigliata per tutelare venditore e acquirente da contestazioni successive sul prezzo.

La stima dei cespiti valuta singolarmente beni materiali specifici. La perizia d'azienda valuta l'impresa nel suo complesso come entità economica in funzionamento, includendo avviamento, clientela, sinergie e potenziale reddituale.

Sì. L'Agenzia delle Entrate può accertare il valore reale dell'azienda ceduta se ritiene il prezzo dichiarato inferiore al valore di mercato. Una perizia indipendente e ben documentata è la principale difesa contro tali contestazioni.

La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi (permessi, SCIA, condoni). La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasto. Sono due verifiche distinte: un immobile può essere conforme su un piano e non sull'altro.

Sì: la legge richiede che nell'atto di compravendita sia dichiarata la conformità tra lo stato di fatto e i dati e le planimetrie catastali, a pena di nullità dell'atto. È una ragione in più per verificarla prima del rogito, e non darla per scontata sulla base delle sole carte.

La verifica tecnica è compito di un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere) incaricato dall'acquirente come consulente tecnico di parte. Recupera i titoli edilizi in Comune, confronta le planimetrie catastali e rileva lo stato dei luoghiStato dei luoghiLo stato dei luoghi è la condizione di fatto di un bene o di un sito in un dato momento, così come risulta da rilievi, fotografie, misurazioni e verbali. Documentarlo in modo accurato e tempestivo è essenziale, perché molte controversie…, segnalando ogni discordanza prima della firma.

Si rischia di acquistare un immobile con difformità non sanate, con conseguenze su valore, commerciabilità e accesso al mutuo, e con l'onere e il costo di regolarizzare a proprie spese. Far valere il problema verso il venditore dopo il rogito è possibile ma più complesso che prevenirlo.

Non necessariamente. Le tolleranze costruttive e molte difformità minori sono irrilevanti o regolarizzabili. Il punto è conoscerle prima: una difformità nota si gestisce in trattativa, una difformità ignorata diventa un problema dell'acquirente. Solo l'accertamento tecnico distingue i due casi.

L'asse ereditario (o asse ereditario netto) è l'insieme dei beni, diritti e obbligazioni che il defunto lascia alla sua morte e che vengono trasferiti agli eredi. Include immobili, beni mobili, crediti, debiti e partecipazioni societarie.

La perizia definisce il valore di mercato dei beni ereditari, necessario per: calcolare l'imposta di successione, determinare le quote spettanti a ciascun erede, valutare eventuali lesioni di legittima e come base per la divisione ereditaria.

Un tecnico abilitato: ingegnere, architetto o geometra per gli immobili; un commercialista o ingegnere industriale per le aziende; un perito gemmologico per gioielli. In caso di asse ereditario complesso si coordina un team di esperti per le diverse categorie di beni.

No. L'Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato se lo ritiene inferiore al valore di mercato. Una perizia indipendente, motivata e documentata riduce il rischio di contestazioni e costituisce la principale difesa in caso di accertamento fiscale.

Il valore minimo imponibile per la successione è il valore catastale (rendita × coefficiente), ma per la divisione tra eredi si usa il valore di mercato. La perizia immobiliare stima il valore reale tenendo conto di stato di conservazione, posizione e caratteristiche dell'immobile.

Il danno da deprezzamento dell'immobile è la perdita di valore commerciale del bene, cioè la riduzione del prezzo che il bene potrebbe spuntare sul mercato. È distinto dal danno da deterioramento materiale: l'immobile può essere fisicamente integro e valere comunque di meno per un fattore esterno, come immissioni intollerabili o un'opera pubblica vicina.

La perdita di valore commerciale è riconosciuta tipicamente in caso di immissioni intollerabili (rumore, odori, fumi), presenza di antenne o impianti che generano timore di elettrosmog, cantieri o opere pubbliche vicine, ed esproprio parziale, dove a deprezzarsi è l'area residua non espropriata. In ogni caso va provato il nesso tra il fattore di disturbo e la riduzione di valore.

Si stima come differenza tra il valore di mercato dell'immobile prima dell'evento (valore ante) e il valore di mercato dopo l'evento (valore post): la differenza è il danno. In alternativa si esprime come percentuale di svalutazione applicata al valore del bene. In entrambi i casi serve un metodo estimativo motivato, fondato su dati di mercato verificabili.

No. Non esiste una percentuale di deprezzamento prevista dalla legge: ogni valore percentuale va giustificato caso per caso, in funzione del tipo di immobile, della zona, dell'intensità e della durata del fattore di disturbo. Una percentuale affermata senza motivazione tecnica non ha valore probatorio.

Serve a documentare il valore ante e post evento con dati di mercato, a dimostrare il nesso causaleNesso di causalitàIl nesso di causalità è il collegamento tra una condotta o un evento e il danno lamentato: stabilisce se quel determinato fatto sia, in termini giuridicamente rilevanti, la causa del pregiudizio. È un elemento centrale di ogni… tra il fattore di disturbo e la perdita di valore e a quantificare il danno con metodo estimativo motivato. È il documento tecnico su cui si fonda la richiesta di risarcimento o di indennizzo.

È la divisione concordata tra tutti gli eredi senza ricorrere al tribunale: gli eredi si accordano sulla ripartizione dei beni, si fa stimare il patrimonio da un perito, si redige un atto notarile di divisione e ciascuno riceve la propria quota.

Dipende dalla composizione familiare: in presenza di coniuge e figli, al coniuge spetta 1/3 e ai figli i restanti 2/3; in assenza di discendenti, il coniuge ha diritto alla metà; le quote di legittima (riservate per legge) non possono essere lese nemmeno dal testamento.

Gli altri eredi possono agire in giudizio con la 'actio communi dividundo' (art. 713 c.c.): il tribunale nomina un CTUConsulente tecnico d'ufficio (CTU)Il consulente tecnico d'ufficio (CTU) è l'esperto nominato dal giudice per fornire, all'interno del processo, le valutazioni tecniche necessarie a decidere la causa. Opera in posizione di terzietà e imparzialità e risponde ai quesiti… per stimare i beni e propone un progetto di divisione; se i beni non sono comodamente divisibili, il giudice può ordinarne la vendita all'asta.

Non esiste un termine obbligatorio: la comunione ereditaria può durare indefinitamente se tutti gli eredi concordano; tuttavia ciascun erede può chiedere la divisione in qualsiasi momento, salvo che sia stato concordato di restare in comunione per un periodo non superiore a 10 anni.

Le spese notarili per l'atto di divisione sono deducibili dall'attivo ereditario ai fini dell'imposta di successione; le spese peritali per la stima dei beni sono generalmente considerate oneri accessori della divisione e non godono di specifica detraibilità fiscale.

La perizia stima il valore di mercato dei beni ereditari (immobili, aziende, cespiti) per consentire una divisione equa tra gli eredi. Senza una stima oggettiva, gli eredi non hanno una base condivisa per la trattativa e le controversie sono quasi inevitabili.

Un tecnico perito nominato di comune accordo dagli eredi o, in caso di disaccordo, dal giudice. Spesso si nomina un ingegnere o architetto per gli immobili e un commercialista per le aziende. In caso di lite, interviene il CTU del tribunale.

Può nominare un proprio CTPConsulente tecnico di parte (CTP)Il consulente tecnico di parte (CTP) è il tecnico di fiducia nominato da una parte per assisterla negli aspetti tecnici di una controversia. Redige perizie e relazioni a sostegno della posizione del proprio assistito, partecipa alle… per elaborare una stima alternativa. Se le valutazioni divergono, la vertenza viene risolta dal giudice tramite CTU giudiziaria. Avere una propria perizia di partePerizia di parteLa perizia di parte è la relazione tecnica redatta da un consulente incaricato da una delle parti, utilizzabile nella trattativa stragiudiziale o in giudizio per sostenere la propria posizione. Per definizione non è imparziale, poiché è… rafforza significativamente la posizione dell'erede.

No. Se tutti gli eredi concordano, la divisione può essere fatta con accordo privato, che richiede però atto notarile per gli immobili. Il tribunale interviene solo in caso di disaccordo o quando è necessaria l'autorizzazione del giudice tutelare.

Il valore per l'imposta di successione è il valore catastale (rendita × coefficiente per il tipo di immobile). Per la divisione tra eredi si usa il valore venale di mercato. La perizia stima entrambi, consentendo di ottimizzare sia l'aspetto fiscale sia quello divisionale.

Determina il valore venale dei beni dell'asse ereditario (immobili, aziende, cespiti) per consentire una divisione equa tra gli eredi, assegnando quote proporzionali o compensazioni in denaro.

Gli eredi possono concordare un perito di comune accordo; in mancanza di accordo, il tribunale nomina un CTU nell'ambito del giudizio di divisione.

Se concordata privatamente tra tutti gli eredi, ha valore contrattuale; se disposta dal giudice nell'ambito di un giudizio, il giudice può discostarsene solo con adeguata motivazione.

Dipende dalla complessità dell'asse: per un singolo immobile residenziale tipicamente 2-4 settimane; per patrimoni con più beni o aziende anche 2-3 mesi.

Se la perizia è stata disposta dal giudice, ciascuna parte può presentare osservazioni tramite il proprio CTP; il giudice valuta le critiche e può disporre un supplemento di perizia o una nuova valutazione se quelle critiche sono fondate.

1) Raccolta documentale (titoli, planimetrie, APE, pratiche edilizie, visure ipotecarie). 2) Sopralluogo tecnico. 3) Verifica conformità urbanistica e catastale. 4) Analisi delle passività (ipoteche, servitù, pignoramenti). 5) Report con evidenza dei rischi.

Per un'unità residenziale semplice: 2-4 settimane. Per un immobile commerciale o complesso (uffici, capannoni, edifici multipiano): 4-8 settimane. I tempi dipendono principalmente dai tempi di risposta dei comuni e degli uffici catastali.

Si rischia di acquistare un immobile con abusi non sanabili, vizi strutturali nascosti, ipoteche non estinte, servitù passive non dichiarate, spese condominiali arretrate, difformità catastali che bloccano la successiva vendita o ristrutturazione.

No. La perizia per il mutuo è richiesta dalla banca per determinare il valore dell'immobile a garanzia del finanziamento. La due diligenceDue diligence immobiliareLa due diligence immobiliare è la verifica documentale e tecnica della regolarità di un immobile, condotta prima di un acquisto o di un'operazione per individuare rischi e criticità. Comprende l'esame della situazione urbanistica ed… analizza rischi e conformità. Le due attività si integrano ma non si sostituiscono.

Di norma l'acquirente, che ha interesse a conoscere la situazione reale dell'immobile prima di impegnarsi. In alcune trattative complesse, il venditore commissiona una due diligence preventiva per agevolare la vendita e ridurre le incertezze dell'acquirente.

È un'analisi approfondita dell'immobile prima dell'acquisto, che copre aspetti tecnici (stato di conservazione, conformità urbanistica e catastale), legali (titoli di proprietà, ipoteche, servitù) e gestionali (spese condominiali, locazioni in corso, controversie pendenti).

Non è obbligatoria per legge, ma è altamente consigliata per qualsiasi acquisto immobiliare di un certo valore. È quasi sempre eseguita nelle operazioni tra investitori professionali, nelle compravendite aziendali e nei finanziamenti bancari garantiti da immobili.

Verifica della conformità catastale e urbanistica, analisi dello stato di conservazione, presenza di vizi occultiVizio occultoIl vizio occulto è il difetto non riconoscibile con l'ordinaria diligenza al momento della consegna o dell'acquisto, che si manifesta solo successivamente. Si distingue dal vizio apparente, che è invece percepibile con un esame attento…, adeguatezza degli impianti, classe energetica, presenza di amiantoAmianto (eternit)L'amianto è un materiale fibroso un tempo molto diffuso in edilizia, ad esempio nel cemento-amianto noto come eternit, oggi vietato per la pericolosità delle sue fibre inalabili. Quando è presente in coperture, canne fumarie, tubazioni… o altri materiali pericolosi, e conformità alle normative antisismiche.

Sì, è uno degli obiettivi principali. Il tecnico verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi depositati in comune. Eventuali abusi (superfetazioni, modifiche non autorizzate) vengono evidenziati con stima dei costi di sanatoria o demolizione.

Sì. Il venditore che commissionato una due diligence pre-vendita può documentare che l'immobile era esente da vizi occulti al momento della vendita, riducendo il rischio di contestazioni post-rogito da parte dell'acquirente.

Sì, anche il leasing è un'operazione di finanziamento e il suo costo effettivo può essere confrontato con le soglie d'usuraUsuraL'usura, sotto il profilo tecnico-bancario, si configura quando vengono pattuiti o applicati interessi superiori al tasso soglia fissato periodicamente in base alle rilevazioni di legge. La verifica richiede di calcolare il tasso…. La verifica è però più complessa, perché il leasing ha una struttura propria (canoni, maxicanone iniziale, valore di riscatto) che richiede un ricalcolo dedicato. I valori e le soglie del periodo vanno sempre verificati.

La presenza di elementi tipici come il maxicanone iniziale, i canoni periodici, l'opzione di riscatto e talvolta l'indicizzazione rende il piano finanziario articolato. Ricostruire il costo effettivo richiede di trattare correttamente ciascuna di queste voci: un errore di impostazione falsa l'intero risultato.

Il maxicanone è la quota iniziale, spesso elevata, versata all'avvio del contratto. Incide molto sul costo effettivo perché anticipa una parte rilevante dell'esborso: il modo in cui viene considerato nel calcolo del costo del finanziamento è un punto tecnico decisivo della perizia.

La perizia fornisce il dato tecnico: il ricalcolo del piano, l'individuazione di eventuali oneri non dovuti, anatocismoAnatocismoL'anatocismo è la produzione di interessi sugli interessi già maturati, cioè il calcolo di nuovi interessi su una base che li incorpora. In ambito bancario è oggetto di una disciplina specifica e di numerose contestazioni, soprattutto… o profili di usura, e la quantificazione degli importi. Le conseguenze giuridiche e l'eventuale azione spettano all'avvocato, che si fonda proprio su quel dato.

Sì: contratto, piano dei canoni, eventuali allegati su spese e indicizzazione, e gli estratti dei pagamenti sono indispensabili. Più la documentazione è completa, più il ricalcolo è solido e difficile da contestare.

È la valutazione tecnica di un immobile che ne stima il valore o ne accerta lo stato, con metodo e dati di riferimento documentati.

Per compravendite, successioni e divisioni, contenziosi, garanzie o per verificare conformità edilizia e catastale prima di un investimento.

La perizia è una relazione tecnica firmata da un professionista abilitato, con metodo verificabile; la valutazione commerciale è una stima orientativa di mercato.

Tecnici abilitati iscritti all'albo: ingegneri, architetti, geometri e, in certi ambiti, agronomi e periti agrari. Per perizie giurate da presentare al tribunale o al fisco, il professionista deve giurare la perizia davanti al cancelliere o al notaio.

Partendo dal valore di mercato di un immobile equivalente privo di difetti, si detraggono: il costo di ripristino dei vizi, l'eventuale perdita di valore residua dopo il ripristino, i costi accessori (trasloco, alloggio alternativo). La perizia documenta ognuna di queste componenti.

È il documento tecnico-giuridico che definisce come vengono suddivisi i beni dell'eredità tra gli eredi, indicando quali beni vanno a ciascuno, i valori assegnati, i conguagli in denaro per pareggiare le quote e le eventuali rendite o servitù.

Il tecnico perito per gli immobili (stima e ripartizione), il notaio per gli aspetti giuridici e la trascrizione, il commercialista per gli aspetti fiscali. In caso di disaccordo tra eredi, interviene il giudice che nomina un CTU per elaborare il progetto.

Sì. Ogni erede può contestare la stima dei beni, la composizione dei lotti o i criteri di assegnazione. Il CTP di parte elabora una stima alternativa o controdeduce la valutazione del CTU, fornendo all'erede una base tecnica per il ricorso.

I conguagli sono pagamenti in denaro tra eredi per pareggiare il valore dei lotti assegnati. Se un erede riceve immobili di valore superiore alla propria quota, deve corrispondere la differenza agli altri eredi. Il conguaglio è calcolato sulla base della perizia.

Significativamente. La divisione consensuale richiede solo le spese notarili e della perizia tecnica. Quella giudiziale aggiunge spese legali, CTU, contributo unificatoContributo unificatoIl contributo unificato è l'imposta dovuta per l'iscrizione a ruolo di una causa, cioè per avviare formalmente il procedimento davanti al giudice. Il suo importo varia in base al valore della controversia e al tipo di giudizio, secondo… e tempi molto più lunghi. Vale sempre la pena tentare la mediazioneMediazione civileLa mediazione civile è una procedura di risoluzione alternativa delle controversie in cui un mediatore terzo e imparziale assiste le parti nel ricercare un accordo, senza imporre una decisione. Mira a comporre la lite in modo rapido e… prima di ricorrere al tribunale.

Non necessariamente. La mappa catastale ha valore tecnico ma non è sempre una prova certa del confine, perché deriva da rilievi storici con tolleranze. Il confine si determina prima di tutto dai titoli di proprietà (atti di acquisto e frazionamenti); la mappa è un elemento di supporto, non l'ultima parola.

È l'azione prevista dall'art. 950 del Codice civile con cui, quando il confine tra due fondi è incerto, ciascun proprietario può chiedere al giudice di stabilirlo. In giudizio ogni mezzo di prova è ammesso e, in mancanza d'altro, il giudice si attiene al confine risultante dalle mappe catastali.

Un rilievo con stazione totale o GPS di precisione raggiunge l'ordine del centimetro. La sua utilità dipende però dalla qualità dei punti di riferimento (capisaldi) e dalla corretta sovrapposizione con la mappa d'impianto, l'originale storico del catasto.

È possibile. Se per oltre vent'anni si è posseduto in modo continuo, pacifico e visibile un terreno oltre il confine di proprietà, può maturare l'usucapioneUsucapioneL'usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di un altro diritto reale che si realizza per effetto del possesso del bene protratto nel tempo, purché continuato, pacifico, pubblico e non interrotto per il periodo stabilito dalla… (art. 1158 c.c.). È una valutazione giuridica che si fonda anche su elementi tecnici e fotografici dello stato dei luoghi nel tempo.

Se è una consulenza di parte, la paga chi la incarica. Nell'azione giudiziale il giudice nomina un proprio consulente e ripartisce le spese, di norma a carico di chi risulta soccombente al termine della causa.

Per determinare il valore dell'asse ereditario ai fini della dichiarazione di successione (con calcolo delle imposte), per la divisione equa tra eredi e per verificare se siano state violate le quote di legittima.

Un perito abilitato (ingegnere, architetto, geometra per gli immobili; commercialista per le aziende; esperto gemmologico per gioielli e opere d'arte); la stima deve essere motivata, documentata e, se richiesto dall'Agenzia delle Entrate, giurata.

No: l'Agenzia può rideterminare il valore dei beni e procedere con avviso di accertamento se ritiene la stima incongrua; tuttavia una perizia tecnica ben documentata, ancorata ai valori OMI e alle caratteristiche specifiche del bene, riduce significativamente il rischio di contestazione.

Con riferimento ai valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate, corretti per le caratteristiche specifiche (stato di conservazione, piano, esposizione, eventuali vincoli); la perizia descrive l'immobile, il metodo e i parametri utilizzati.

Si può richiedere una perizia di un tecnico terzo concordato tra le parti; in caso di contenzioso aperto, il tribunale nomina un CTU che stima i beni in contraddittorioContraddittorio tecnicoIl contraddittorio tecnico è il principio per cui le operazioni peritali devono svolgersi con la partecipazione delle parti e dei loro consulenti, che hanno facoltà di assistere, formulare rilievi e proporre osservazioni. Garantisce che… tra i CTP delle diverse parti.

Perché la divisione del patrimonio richiede di conoscere il valore reale dell'immobile: serve a calcolare la quota di ciascuno, l'eventuale conguaglio a chi resta nella casa o la cifra di vendita. Una stima tecnica indipendente offre una base oggettiva su cui trovare l'accordo o, in mancanza, davanti al giudice.

Si parte dal valore di mercato dell'immobile stimato dal tecnico; se il bene è in comproprietà paritaria, chi mantiene la casa liquida di norma all'altro la metà del valore, tenendo conto di eventuali mutui residui e di altri elementi rilevanti. Il calcolo va sempre adattato al caso concreto e validato dal legale.

Sì. Quando alla casa è collegato un diritto che ne limita il pieno godimento da parte dell'altro coniuge, ad esempio l'assegnazione a chi vive con i figli, il valore disponibile per chi non vi abita può ridursi. È un fattore che una stima accurata deve considerare e spiegare.

Dipende dal grado di accordo. Una perizia condivisa, affidata a un tecnico unico, riduce costi e conflitto quando le parti collaborano. Se invece c'è disaccordo sul valore, ciascuno può nominare un proprio consulente tecnico di parte, e le due valutazioni si confrontano in trattativa o in giudizio.

Sì: la perizia stabilisce il valore dell'immobile, mentre il mutuo residuo è un debito che incide sul conteggio finale tra le parti. Valore del bene e debito vanno tenuti distinti e poi combinati nel calcolo del conguaglio o della liquidazione, con l'assistenza del legale.

È la valutazione tecnica del valore di beni aziendali (impianti, macchinari, attrezzature) a fini contabili, assicurativi o di cessione.

A determinare un valore documentato per bilanci, operazioni straordinarie, garanzie o contenziosi.

In base a valore di mercato, costo di rimpiazzo e stato d'uso del bene, secondo i criteri dell'estimo.

I cespiti sono i beni materiali durevoli di un'azienda iscritti nell'attivo patrimoniale: macchinari, impianti, automezzi, attrezzature, arredi, immobili strumentali. La perizia di stima ne determina il valore corrente di mercato o di rimpiazzo.

Il valore di bilancio segue criteri fiscali e contabili (costo storico ammortizzato). Il valore di mercato dipende da offerta e domanda, obsolescenza tecnologica, stato di manutenzione. I due valori possono divergere anche significativamente, soprattutto per macchinari anziani.

Il valore si ottiene dal valore base OMI (quotazione per mq × superficie) corretto per stato di conservazione e deprezzamenti per vizi costruttivi (crepe, umidità, difetti impianti). Formula: valore base × coefficiente conservativo × (1 − somma deprezzamenti).

L'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) pubblica quotazioni medie di mercato al metro quadro per zona geografica, tipologia immobiliare e stato conservativo. Le quotazioni OMI indicano valori minimi e massimi.

Lo stato conservativo modifica il valore base OMI: eccellente (+10%), buono (−0%), medio (−10%), scadente (−20%), pessimo (−30%). È il primo correttivo da applicare.

Crepe strutturali (−10/30%), umidità di risalita (−15/25%), infiltrazioni (−10/20%), difetti impianti (−5/10%), irregolarità catastale (−5/15%). Ogni vizio si valuta singolarmente; non si sommano direttamente i percentuali.

Tecnicamente è moltiplicativo (il primo difetto riduce la base, il secondo riduce il risultato); per semplicità operativa si usa spesso la sottrazione diretta, che tende a sottostimare. Questo calcolatore usa il metodo moltiplicativo secondo l'approccio peritale standard.

No. Il calcolatore è un supporto tecnico di prima valutazione. Una perizia completa include sopralluogo, documentazione catastale, analisi del mercato locale, analisi causale dei difetti e relazione motivata. Questo strumento è un ausilio, non una perizia.