Casa senza dichiarazione di conformità degli impianti: rischi e perizia (DM 37/08)

Approfondimento · 2026-06-25

Quando si compra o si vende una casa, prima o poi salta fuori la domanda: «c'è la dichiarazione di conformità degli impianti?». In moltissime abitazioni la risposta è che la dichiarazione di conformità impianti è mancante: o non è mai stata rilasciata perché l'impianto è anteriore agli obblighi attuali, oppure il documento c'era ma è andato perso negli anni. Capire cosa significa, quali rischi comporta in fase di rogito e come rimediare è decisivo, perché dietro un foglio mancante ci sono temi di sicurezza, di costi di adeguamento e di responsabilità tra venditore e acquirente.

In questo articolo lo Staff tecnico CTPConsulente tecnico di parte (CTP)Il consulente tecnico di parte (CTP) è il tecnico di fiducia nominato da una parte per assisterla negli aspetti tecnici di una controversia. Redige perizie e relazioni a sostegno della posizione del proprio assistito, partecipa alle… spiega in modo divulgativo ma rigoroso il quadro del DM 37/2008: che cos'è la Dichiarazione di Conformità (DiCo), quando interviene la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi), cosa rischia chi acquista una casa con impianti non a norma e quale ruolo svolge una perizia di partePerizia di parteLa perizia di parte è la relazione tecnica redatta da un consulente incaricato da una delle parti, utilizzabile nella trattativa stragiudiziale o in giudizio per sostenere la propria posizione. Per definizione non è imparziale, poiché è… sugli impianti in compravendita. Il taglio è informativo: ogni caso concreto va valutato da un tecnico, e i profili contrattuali vanno discussi con un legale.

Il DM 37/2008 e l'obbligo di conformità

La norma di riferimento è il Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, che disciplina la sicurezza degli impianti negli edifici, dagli impianti elettrici a quelli idrosanitari, di riscaldamento, climatizzazione, gas, antincendio e di sollevamento. Il principio cardine è che gli impianti devono essere realizzati a regola dell'arteRegola dell'arteLa regola dell'arte è l'insieme delle buone pratiche tecniche e delle norme che disciplinano la corretta esecuzione di un'opera o di un impianto, secondo lo stato delle conoscenze e degli standard riconosciuti nel settore. Costituisce… da imprese abilitate e che, al termine dei lavori, l'impresa installatrice rilascia al committente la Dichiarazione di Conformità (DiCo).

La DiCo è il documento con cui l'installatore attesta di aver eseguito l'impianto nel rispetto della regola dell'arte e delle norme tecniche applicabili. È corredata dagli allegati obbligatori (progetto o schema dell'impianto, relazione con i materiali utilizzati, riferimenti dell'impresa e del responsabile tecnico) ed è la prova documentale principale che un impianto è stato realizzato correttamente. Senza DiCo manca, in sostanza, la «carta d'identità» tecnica dell'impianto.

È importante distinguere due piani che spesso vengono confusi: la conformità documentale (esiste il documento, è completo, corrisponde all'impianto) e la conformità sostanziale (l'impianto è realmente sicuro e a regola dell'arte). Un immobile può avere la DiCo ma presentare difetti sopravvenuti, oppure essere privo del documento pur avendo un impianto sostanzialmente corretto. Per questo il solo possesso del foglio non è mai una garanzia automatica, né la sua assenza una condanna definitiva.

DiCo e DiRi: quando serve l'una e quando l'altra

Il DM 37/2008 prevede due strumenti distinti, da non confondere. La Dichiarazione di Conformità (DiCo) è il documento «ordinario»: la rilascia l'impresa installatrice a fine lavori, per impianti nuovi o per interventi di trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria. La Dichiarazione di Rispondenza (DiRi) è invece lo strumento «di recupero»: interviene quando la DiCo, per impianti già in esercizio, non è mai stata redatta oppure non è più reperibile.

Lo schema mette a confronto i due documenti: la DiCo nasce con l'impianto ed è rilasciata dall'installatore a fine lavori; la DiRi riguarda gli impianti preesistenti privi di documentazione ed è rilasciata da un professionista qualificato dopo un'effettiva verifica. La DiRi sostituisce la DiCo solo per gli impianti già in funzione: non può essere usata per «sanare» un impianto nuovo che avrebbe dovuto ricevere regolare DiCo.

La differenza non è formale. La DiRi presuppone una verifica tecnica dell'impianto esistente e può essere rilasciata solo da un professionista in possesso di specifici requisiti previsti dalla norma: tipicamente un soggetto iscritto all'albo professionale da un congruo numero di anni nel settore impiantistico di competenza, oppure, per gli impianti più semplici, un tecnico con i requisiti tecnico-professionali e l'esperienza richiesti. La DiRi richiede dunque una competenza qualificata e un esame reale dell'impianto: non è un'autocertificazione di comodo.

Perché la dichiarazione di conformità manca

L'assenza della dichiarazione è molto più frequente di quanto si pensi, e dipende quasi sempre da due cause distinte, con conseguenze diverse.

• Impianto anteriore agli obblighi. Per gli impianti realizzati in epoche in cui la documentazione non era richiesta nelle forme attuali, la DiCo non è mai stata emessa. Non è necessariamente sintomo di un impianto pericoloso, ma significa che manca la prova documentale e che la conformità va ricostruita con una verifica.
• Documento smarrito. L'impianto era stato regolarmente dotato di DiCo, ma il documento è andato perso nei passaggi di proprietà, nei traslochi o semplicemente con il tempo. In questi casi si può tentare il recupero presso l'impresa installatrice (se ancora attiva) o, dove previsto, presso gli sportelli competenti; in mancanza, si ricorre alla DiRi.

Capire perché la conformità manca è il primo passo: un impianto privo di documenti ma realizzato secondo le regole vigenti all'epoca è cosa diversa da un impianto datato e mai aggiornato, con protezioni inadeguate o messa a terra inefficiente. La distinzione richiede un accertamento tecnico e si lega da vicino al tema, più ampio, dell'impianto elettrico non a norma e della relativa perizia: questo articolo si concentra invece sul nodo specifico della compravendita e del recupero documentale tramite DiRi.

La conformità degli impianti in compravendita

Nella vendita di un immobile la conformità degli impianti è un tema ricorrente in fase di trattativa, preliminare e rogito. La normativa non impone, in via generale, un divieto assoluto di vendere una casa priva di DiCo: l'immobile può essere compravenduto anche senza la documentazione degli impianti, purché la situazione sia nota e trasparente tra le parti. Il punto critico, dunque, non è tanto la possibilità di vendere, quanto la corretta informazione e la ripartizione di costi e rischi.

Nella prassi, l'assenza della conformità viene gestita in tre modi tipici: il venditore recupera o produce la documentazione (DiCo reperita o DiRi redatta da un professionista) prima del rogito; le parti regolano nel contratto chi se ne fa carico, magari con una trattenuta sul prezzo o un impegno a produrre la DiRi entro un termine; oppure l'acquirente accetta consapevolmente l'immobile «così com'è», assumendosi l'onere dell'eventuale adeguamento. Ognuna di queste vie ha implicazioni economiche e giuridiche che vanno valutate, sul piano tecnico, conoscendo lo stato reale degli impianti.

Proprio per questo la verifica della documentazione impiantistica si inserisce nel più ampio controllo che precede un acquisto consapevole. Allo stesso modo in cui si controlla la regolarità dell'immobile sul piano edilizio e catastale — come spieghiamo nella verifica della conformità urbanistica e catastale dell'immobile — è opportuno verificare anche la conformità degli impianti, nell'ambito di una più generale due diligence immobiliare prima dell'acquisto.

Lo schema riassume l'iter consigliato in compravendita quando la dichiarazione di conformità manca: prima si verifica lo stato reale degli impianti; in base all'esito si sceglie tra il rilascio della DiRi (se l'impianto risponde alla regola dell'arte) e l'adeguamento (se emergono non conformità rilevanti); solo a quel punto si arriva al rogito con un quadro chiaro e una ripartizione concordata dei costi. È una sequenza logica, non un automatismo: i tempi e gli oneri vanno negoziati tra le parti.

I rischi per chi compra (e per chi vende)

Comprare una casa con impianti non a norma, o priva della relativa documentazione, espone a rischi concreti. Il primo è di sicurezza: un impianto elettrico con protezioni inadeguate o messa a terra inefficiente, un impianto a gas o di riscaldamento mal eseguito, sono fonti di pericolo reale (folgorazione, incendio, intossicazione). Il secondo è economico: se l'impianto va adeguato, il costo dell'intervento ricade su chi se ne assume l'onere, e può essere rilevante. Il terzo è di regolarità nei rapporti con terzi: la documentazione impiantistica può essere richiesta, ad esempio, per allacci, subentri di forniture o successivi interventi.

Il venditore, dal canto suo, ha interesse a dichiarare con trasparenza lo stato degli impianti: tacere o rappresentare come conforme un impianto che non lo è può tradursi, sul piano giuridico, in contestazioni successive. Quando dopo l'acquisto emergono difetti non conoscibili al momento del rogito, la questione si sposta sul terreno dei vizi occulti della casa comprata: in quella sede è decisivo poter documentare tecnicamente natura, entità ed epoca del difetto. La perizia che fotografa lo stato dell'impianto prima del rogito, o subito dopo la scoperta del problema, è ciò che distingue una contestazione sostenibile da un'affermazione difficile da provare.

È bene precisare un punto deontologico: stabilire se e come rivalersi sul venditore, e quali tutele contrattuali attivare, è materia che va affrontata con un legale. Il consulente tecnico interviene sul piano dell'accertamento dei fatti tecnici — lo stato dell'impianto, le non conformità, le implicazioni di sicurezza, i costi di adeguamento — fornendo la base oggettiva su cui poi si fondano le scelte giuridiche.

La perizia di parte sugli impianti

La perizia di parte sugli impianti è lo strumento che trasforma il dubbio («l'impianto sarà a norma?») in una valutazione documentata. Il consulente tecnico di parte esamina insieme documenti e impianto reale, secondo un percorso che, in sintesi, comprende:

• Analisi documentale. Ricerca e disamina della DiCo se esistente, dei suoi allegati (progetto o schema, relazione sui materiali), di eventuali certificazioni e libretti, per stabilire cosa è documentato e cosa manca.
• Verifica dello stato reale. Esame dell'impianto elettrico (quadri, protezioni differenziali e magnetotermiche, messa a terra, sezioni dei conduttori, prese e collegamenti) e degli altri impianti rilevanti per l'immobile (gas, riscaldamento, idrosanitario), per accertarne la rispondenza sostanziale alla regola dell'arte.
• Individuazione delle non conformità. Elenco e descrizione dei difetti riscontrati, con la loro gerarchia di gravità sul piano della sicurezza e la distinzione tra vetustà accettabile e reale pericolosità.
• Stima di massima degli adeguamenti. Indicazione degli interventi necessari e di un ordine di grandezza dei costi, da intendersi come stima orientativa da affinare con preventivi di imprese abilitate.

L'esito è una relazione che fotografa lo stato dell'impianto e ne dichiara la conformità o le non conformità. Questa relazione può svolgere due funzioni complementari: supportare il rilascio della DiRi, quando l'impianto risponde alla regola dell'arte e occorre solo recuperare la documentazione mancante; oppure fondare la contestazione del vizio, quando emergono difetti che incidono sul valore o sulla sicurezza del bene. In entrambi i casi, l'approccio è quello proprio del consulente tecnico di parte: un'analisi tecnica imparziale nei metodi, posta al servizio della tutela di chi la incarica.

Cosa fare prima del rogito

Alcune indicazioni operative di buon senso tecnico, utili a chi sta per acquistare o vendere un immobile e si trova davanti al tema della conformità impianti.

• Chiedere la documentazione per tempo. Richiedere al venditore la DiCo e gli allegati già in fase di trattativa, senza ridursi al giorno del rogito: serve tempo per recuperare un documento smarrito o per organizzare la verifica.
• Verificare lo stato reale degli impianti. Far eseguire una verifica tecnica, soprattutto su immobili datati o ristrutturati senza documentazione, per conoscere prima dell'acquisto i rischi e gli eventuali costi di adeguamento.
• Distinguere documento mancante e impianto pericoloso. Un foglio assente non equivale automaticamente a un impianto da rifare: la verifica chiarisce se basta una DiRi o se servono interventi.
• Regolare nel preliminare costi e impegni. Mettere per iscritto chi produce la DiRi o esegue l'adeguamento, con quali tempi e a carico di chi: è un aspetto da definire con il supporto del legale, sulla base del quadro tecnico.
• Conservare ogni evidenza. Documentare con foto e relazione lo stato degli impianti prima del rogito tutela entrambe le parti e, in caso di contestazioni successive, costituisce una base probatoria preziosa.

In sintesi

Una casa senza dichiarazione di conformità degli impianti non è necessariamente una casa da evitare, ma è una casa da verificare. Il DM 37/2008 impone all'installatore di rilasciare la DiCo a fine lavori; quando questa manca — perché l'impianto è anteriore agli obblighi o perché il documento è andato perso — il rimedio per gli impianti già in esercizio è la DiRi, rilasciata da un professionista qualificato dopo un'effettiva verifica. In compravendita il tema non blocca di per sé il rogito, ma va affrontato con trasparenza, conoscendo lo stato reale degli impianti e regolando per iscritto chi se ne fa carico.

Lo Staff tecnico CTP affianca privati e legali nell'accertamento della conformità degli impianti in compravendita, con un approccio informativo e prudente: ogni situazione va esaminata nei suoi dati concreti. Una valutazione tecnica preliminare aiuta a scegliere consapevolmente tra recupero documentale, rilascio della DiRi e adeguamento, e a non scoprire i problemi quando è troppo tardi.

Le immagini di questo articolo sono illustrazioni vettoriali (SVG) a scopo esplicativo, non fotografie di casi reali. Il contenuto ha finalità informativa generale e non sostituisce una consulenza tecnica o legale sul caso specifico.

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Domande frequenti su dichiarazione conformità impianti mancante

È obbligatoria la dichiarazione di conformità degli impianti per vendere casa?

Il DM 37/2008 impone all'impresa installatrice di rilasciare la Dichiarazione di Conformità (DiCo) a fine lavori. In compravendita non esiste un divieto generale di vendere un immobile privo di DiCo, ma la sua assenza è un elemento rilevante che va dichiarato e gestito: l'acquirente può pretenderla o pretendere, in alternativa, la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi).

Cosa fare se la dichiarazione di conformità manca o è andata persa?

Quando la DiCo non è mai stata emessa o è stata smarrita, il DM 37/2008 prevede la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi): un professionista qualificato in possesso dei requisiti di legge ispeziona l'impianto e ne attesta la rispondenza alla regola dell'arte. La DiRi sostituisce la DiCo solo per gli impianti già in esercizio, non per quelli di nuova realizzazione.

Chi può rilasciare la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi)?

La DiRi può essere rilasciata da un professionista iscritto all'albo da almeno cinque anni nel settore impiantistico di competenza, oppure, per gli impianti più semplici, da un soggetto con i requisiti tecnico-professionali e l'esperienza richiesti dalla norma. Non basta una semplice asseverazione: serve un'effettiva verifica dell'impianto.

Posso comprare una casa senza dichiarazione di conformità degli impianti?

Sì, ma con cautela. L'assenza della conformità non blocca di per sé il rogito, tuttavia espone l'acquirente al costo di un eventuale adeguamento e a rischi di sicurezza. La prassi consigliata è verificare lo stato reale degli impianti con una perizia prima del rogito e regolare nel preliminare chi produrrà la DiRi o eseguirà l'adeguamento.

La dichiarazione di rispondenza certifica che l'impianto è a norma?

La DiRi attesta la rispondenza dell'impianto esistente alla regola dell'arte sulla base della verifica eseguita; non equivale a un collaudo né trasforma un impianto pericoloso in un impianto sicuro. Se la verifica rileva non conformità rilevanti, l'impianto va adeguato: la DiRi documenta lo stato reale, non lo sana.