Il tecnico di fiducia dell'amministratore di condominio

Per far deliberare una perizia in assemblea servono tre cose, e vanno preparate prima della convocazione: un preventivo scritto con l'oggetto dell'accertamento delimitato (che cosa si verifica, con quali strumenti, in quanto tempo), un importo con il criterio di riparto da proporre al voto, e un punto all'ordine del giorno formulato in modo che la delibera sia eseguibile — che autorizzi cioè la spesa e conferisca l'incarico, non che si limiti a prendere atto del problema. Chi sia il tecnico e che cosa troverà viene dopo: nella nostra esperienza a fermare un'assemblea è più spesso la forma della proposta che il merito.

Quando all'amministratore serve un tecnico

Serve un tecnico quando la decisione da portare in assemblea non si può prendere a occhio e il giudizio non può restare sulle spalle dell'amministratore. Le situazioni sono poche e ricorrenti: un'infiltrazione che torna dopo due riparazioni, crepe che qualcuno definisce «vecchie» e qualcun altro «nuove», lavori appena conclusi che non convincono, un preventivo di ristrutturazione che nessuno in assemblea sa leggere, la lettera di un legale che chiede conto di un danno, una compagnia che contesta la causa del sinistro.

In tutti questi casi il problema dell'amministratore non è tecnico: è decisionale e documentale. Deve far scegliere l'assemblea fra opzioni che i condomini non sono in grado di valutare, e deve poter dimostrare, anche a distanza di anni, su quali elementi la scelta è stata fatta.

I momenti in cui ci chiamano sono tre, e questa pagina li segue in quest'ordine: far deliberare l'incarico in assemblea, eseguire l'accertamento sul problema che si è presentato, assistere il condominio se la vicenda finisce in mediazioneMediazione civileLa mediazione civile è una procedura di risoluzione alternativa delle controversie in cui un mediatore terzo e imparziale assiste le parti nel ricercare un accordo, senza imporre una decisione. Mira a comporre la lite in modo rapido e… o davanti al giudice.

Diciamo però anche il contrario, perché fa parte del mestiere: quando il difetto è evidente, la causa non è in discussione e il costo dell'accertamento si avvicina a quello della riparazione, la perizia non serve. In quel caso lo scriviamo e basta.

Che cosa portare in assemblea per far deliberare una perizia

Un incarico tecnico ha più possibilità di passare quando la proposta arriva già pronta all'uso. In concreto significa cinque elementi.

• Oggetto delimitato. Non «una perizia sul fabbricato», ma «accertamento dell'origine delle infiltrazioni nell'alloggio interno 4 e nella rampa autorimessa, con indagine termografica della facciata nord e prova di allagamento del terrazzo». Un oggetto vago produce un preventivo vago e una delibera contestabile.
• Preventivo scritto e allegabile. Con importo, tempi, sopralluoghi previsti e indagini strumentali incluse ed escluse. È il documento che allegherai alla convocazione: te lo consegniamo in una forma che si può allegare così com'è.
• Criterio di riparto proposto. L'importo va accompagnato dall'indicazione di come si ripartisce, perché è lì che l'assemblea si arena. Il criterio non è però nella disponibilità della maggioranza: discende dalle regole di legge sulla ripartizione delle spese condominiali — gli articoli 1123 e seguenti del Codice civile — e dalle eventuali convenzioni fra i condomini, e non è liberamente derogabile con un voto. Qui i ruoli restano separati: noi descriviamo e quantifichiamo l'oggetto della spesa e le parti comuni su cui incide; quale criterio ne discenda, e come vada scritto nella delibera, lo verificano l'amministratore e il legale del condominio.
• Ordine del giorno eseguibile. Il punto deve autorizzare la spesa e conferire l'incarico. Sulla nomina e sui quorum applicabili la pagina dedicata alla nomina del tecnico per i lavori condominiali entra nel dettaglio delle maggioranze dell'art. 1136 del Codice civile; la qualificazione della spesa e la formulazione del punto vanno comunque concordate con il legale del condominio, perché è la qualificazione a determinare il quorum.
• Il collegamento con la fase successiva. Se dall'accertamento può nascere un intervento di manutenzione straordinaria, conviene dirlo già in quell'assemblea: l'art. 1135, primo comma, n. 4, del Codice civile impone in quel caso un fondo speciale, perché l'assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni «costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»; e se i lavori sono eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. È una questione che conviene anticipare, non scoprire dopo il voto.

Quando è utile partecipiamo all'assemblea e presentiamo noi l'esito dell'accertamento: una spiegazione tecnica breve davanti ai condomini rende più della relazione che nessuno leggerà, e toglie all'amministratore l'onere di difendere conclusioni che non ha scritto lui.

Intervenire prima che si arrivi in ATP

Il momento giusto per un accertamento è quando lo stato dei luoghiStato dei luoghiLo stato dei luoghi è la condizione di fatto di un bene o di un sito in un dato momento, così come risulta da rilievi, fotografie, misurazioni e verbali. Documentarlo in modo accurato e tempestivo è essenziale, perché molte controversie… non è ancora stato modificato. È la regola che in condominio viene disattesa più spesso: si tampona, si ripristina, si ritinteggia, e quando il problema torna la traccia non c'è più. Da quel punto in poi la discussione diventa parola contro parola.

Una perizia di parte tempestiva serve a tre cose che dopo diventano difficili da recuperare: fissare la situazione con rilievi e fotografie datate, capire se la posizione del condominio regge prima di spendere in un procedimento, e rendere possibile una trattativa con l'impresa, il vicino o la compagnia su basi verificabili. Non tutte le vertenze si chiudono a questo stadio; quando accade, il condominio evita il procedimento e i suoi tempi.

Quando la trattativa non basta si passa alla fase davanti al giudice. L'accertamento tecnico preventivo (art. 696 del Codice di procedura civile) serve proprio a cristallizzare una situazione destinata a cambiare. Rispetto alla perizia di partePerizia di parteLa perizia di parte è la relazione tecnica redatta da un consulente incaricato da una delle parti, utilizzabile nella trattativa stragiudiziale o in giudizio per sostenere la propria posizione. Per definizione non è imparziale, poiché è… cambiano due cose: il consulente lo nomina il Tribunale e le altre parti sono chiamate a partecipare, così l'accertamento si forma dentro il procedimento anziché fuori. Quale dei due strumenti convenga, e in che momento, è una scelta da fare con il legale del condominio.

Va ricordato che le controversie in materia di condominio devono passare dalla mediazione obbligatoria in edilizia e condominio prima del giudizio: l'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile le individua in quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle norme sul condominio del Codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle stesse disposizioni di attuazione. Non ogni lite in cui il condominio è parte vi rientra — la qualificazione la fa il legale — ma dove la condizione di procedibilità opera, avere già in mano un accertamento tecnico cambia il peso della posizione.

Sul ruolo dell'amministratore in quella sede la norma è esplicita: l'art. 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 lo legittima ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, e stabilisce che il verbale al quale è allegato l'accordo di conciliazione, o la proposta conciliativa del mediatore, siano sottoposti all'approvazione dell'assemblea, che delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'art. 1136 del Codice civile; in mancanza di approvazione entro quel termine la conciliazione si intende non conclusa. Tradotto in pratica: l'amministratore può sedersi al tavolo, ma quello che porta a casa torna all'assemblea, e conviene che ci torni con un accertamento tecnico alle spalle. In mediazione e in giudizio interveniamo come consulente tecnico di parte del condominio, presidiando le operazioni del CTUConsulente tecnico d'ufficio (CTU)Il consulente tecnico d'ufficio (CTU) è l'esperto nominato dal giudice per fornire, all'interno del processo, le valutazioni tecniche necessarie a decidere la causa. Opera in posizione di terzietà e imparzialità e risponde ai quesiti… e mettendo a verbale le osservazioni.

I temi ricorrenti

Il rapporto nel tempo, non la consulenza singola

Un amministratore gestisce più stabili e incontra gli stessi problemi in sequenza: per lui un tecnico di riferimento vale più di una perizia isolata. La continuità produce effetti concreti — un interlocutore che conosce già il patrimonio in gestione e non va allineato da capo a ogni pratica, una qualità prevedibile dei documenti che finiscono a verbale, e la possibilità di una valutazione rapida prima di convocare, per capire se un tema va portato in assemblea come accertamento, come intervento o come nulla di fatto.

Fa parte dello stesso rapporto anche il controllo che l'amministratore ha interesse a esercitare per primo, prima che lo eserciti qualcun altro: fra gli strumenti gratuiti in fondo a questa pagina, il test sulla trasparenza della contabilità condominiale permette di verificare in poche domande dove la rendicontazione si presta a contestazione. È scritto per i condomini, ma è pensato per essere usato da chi amministra.

Che cosa l'amministratore deve poter documentare

Non entriamo nel merito della responsabilità dell'amministratore: è materia del legale del condominio, dipende dal caso concreto e chi la liquida in una riga di sito sbaglia. Dal lato tecnico si può dire una cosa sola: in un contenzioso all'amministratore viene chiesto di documentare, non di ricordare.

Le domande che ricorrono nei fascicoli sono poche. Che cosa è stato segnalato e in quale data. Che cosa è stato fatto per verificarlo. Che cosa è stato portato all'assemblea, e quando. Che cosa l'assemblea ha deliberato e che cosa ha rifiutato di deliberare. Il Codice civile, all'art. 1130 n. 4, colloca fra le attribuzioni dell'amministratore il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuniParti comuniLe parti comuni sono gli elementi dell'edificio condominiale appartenenti in comune ai condomini, salvo che il titolo disponga diversamente. Vi rientrano tipicamente il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, il… dell'edificio: la traduzione pratica di quella formula, dentro un fascicolo, è una sequenza di date e di documenti.

Un accertamento tecnico datato, allegato alla convocazione e richiamato a verbale copre tre di quelle quattro domande in un colpo solo. La quarta — che cosa l'assemblea decide — non dipende da noi e non deve dipendere: l'amministratore che porta all'assemblea un problema documentato e riceve un rifiuto ha comunque agli atti la prova di averlo portato. In una controversia il riferimento resta l'onere della provaOnere della provaL'onere della prova è la regola, sancita dall'art. 2697 c.c., secondo cui chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provarne i fatti costitutivi, mentre chi eccepisce deve provare i fatti che ne impediscono o estinguono…, e chi ha accertato per tempo arriva alla discussione con qualcosa da produrre.

Dove operiamo

Assistiamo amministratori di condominio in Piemonte, Lombardia, Liguria e Valle d'Aosta, e in Veneto nelle province di Verona e Vicenza. Operatività diretta nelle zone di Torino, Ivrea e Canavese, Milano, Novara, Biella, Vercelli, Genova e Aosta, con i relativi circondari. Per la prima valutazione lavoriamo anche da remoto su verbali, preventivi e fotografie.

Quando la vertenza arriva davanti al giudice, l'attività di consulenza tecnica di parte si svolge presso il foro competente: le pagine dedicate descrivono il lavoro al Tribunale di Torino e al Tribunale di Milano, i due più frequenti per i condomini che seguiamo.

Come contattarci

Per una risposta utile già al primo scambio, indica la materia (infiltrazioni, cappotto, dissesti, impianti, contabilità), la provincia dello stabile, la fase in cui siete (segnalazione, trattativa con l'impresa, mediazione, causa in corso), l'urgenza o la prossima scadenza — tipicamente la data dell'assemblea o un termine verso l'impresa — e quali documenti hai già disponibili. Su questa base diciamo se un accertamento serve, che forma deve avere e che cosa costa, con un preventivo scritto prima di iniziare. Se il condominio è già assistito da un legale ci coordiniamo con lui: il modo in cui lavoriamo con gli studi legali è descritto nella pagina dedicata.