NOMINA TECNICO PER LAVORI CONDOMINIALI

NOMINA TECNICO PER LAVORI IN CONDOMINIO

condominio: NOMINA TECNICO PER LAVORI CONDOMINIALI
LA NOMINA DI UN TECNICO PER LAVORI CONDOMINIALI PUO’ PREVENIRE CHE LAVORI MAL ESEGUITI NEL CONDOMINIO PRODUCANO DANNI SERI

Per la nomina di un tecnico per lavori condominiali: così come qualsiasi altro soggetto che dovrà controllare la presenza di difetti e vizi costruttivi come può essere ad esempio uno studio tecnico specializzato, il condominio può avere l’esigenza di doversi rivolgere comunque ad un tecnico condominiale (esperto delle rispettive competenze ingegnere, architetto, geometra, ecc.) per la redazione di una perizia o per seguire e controllare i lavori già fatti o in corso d’esecuzione.

Si pensi ad esempio all’ipotesi in cui si manifestino fenomeni di infiltrazione d’acqua riguardanti le parti comuni del condominio che sono state relativamente di recente interessate da lavori di ristrutturazione e quindi vi sia la necessità di fare le indagini utili a comprenderne le cause e le responsabilità, e/o all’occorrenza vi sia il bisogno di eseguire interventi con lavori manutentivi e di riparazione magari richiedendo ai responsabili la rifusione dei danni patiti e patendi.

In questo caso va dunque valuta dal condominio l’opportunità d’incaricare un tecnico per le verifica delle opere eseguite e di quelle effettivamente necessarie a riparare e prevenire danni futuri.

In questo caso, così come in tutti gli altri simili, è lecito domandarsi: chi dovrà nominare il tecnico e in quale momento? In fine, sulla base di quali criteri dovranno essere ripartite le spese relative al compenso per la nomina tecnico per lavori condominiali?

NOMINA TECNICO PER LAVORI CONDOMINIALI: Chi nomina il tecnico per lavori condominiali

Per rispondere al primo quesito: chi dovrà nominare il tecnico e in quale momento?, è necessario verificare se l’intervento del tecnico è tra quelli che rientrano nelle competenze dell’amministratore o se dovrà essere l’assemblea a deliberare.

Ai sensi dell’art. 1130, del codice civile, primo comma n. 4, l’amministratore deve “ compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”. Si pensi, per tornare all’esempio di prima, all’ipotesi in cui nelle parti comuni dell’edificio si manifestino infiltrazioni d’acqua per le quali è urgente porvi rimedio. Spesso non è né facile né agevole individuare le cause del danno o la sua entità.

In questi casi l’amministratore di condominio, avrà dunque la possibilità ed il dovere, sulla base dei propri poteri rivolti alla conservazione nel migliore stato delle parti comuni dello stabile, di incaricare un tecnico per far eseguire una valutazione dello stato dei luoghi rivolta all’accertamento delle cause dei fenomeni infiltrativi dell’acqua con individuazione dei possibili rimedi.

Avrà anche il dovere di fare la denuncia del sinistro all’assicurazione che tra l’altro in molti casi copre pure il costo della ricerca perdite d’acqua effettuata dal tecnico incaricato dal condominio.

Il tecnico incaricato dal condominio concluderà il suo lavoro con la redazione di una perizia tecnica. Se si avvale di prove non distruttive è importante che il tecnico sia abilitato ai sensi della norma UNI EN 9712 questo affinché la sua relazione abbia valore legale opponibile a terzi spesso questo aspetto è ignorato da molti con la conseguenza che il lavoro del tecnico potrebbe venir inficiato. Verificare se la scelta del tecnico è idonea per professionalità, competenze e requisiti rientra nelle prerogative dell’amministratore o dell’assemblea

Nel caso i lavori da far controllare al tecnico del condominio siano invece lavori straordinari (a prescindere che siano essi o meno di notevole entità) che dunque si tratta di lavori che non rivestano il carattere d’urgenza (in tal caso, infatti, l’amministratore potrebbe ai sensi dell’art. 1135, secondo comma, c.c. agire autonomamente) la competenza a deliberarli spetterà all’assemblea.

Ciò vuol dire che sarà anche compito dell’assemblea condominiale decidere se sia il caso, o meno, di incaricare un tecnico per una valutazione preventiva, magari mediante un progetto, del tipo d’interventi da eseguire.

Va detto che nella maggior parte dei lavori edili e/o impiantistici eseguiti nel condominio è sempre bene se non anche obbligatorio incaricare un tecnico per progettare e dirigere i lavori in condominio, sbagliano molti amministratori che magari sono anche tecnici in quanto ad esempio geometra a voler seguire loro i lavori se veste il ruolo d’amministratore non dovrebbe avere anche il ruolo di controllore tecnico dei lavori nel condominio.

NOMINA TECNICO PER LAVORI CONDOMINIALI male eseguiti
Avvalersi di un tecnico esperto per il condominio può voler dire porre fine definitivamente ad annosi problemi conseguenti a lavori mal eseguiti nel condominio per superficialità ed incompetenze delle imprese e per i mancati giusti controlli sui lavori eseguiti nel condomino. Vedi anche ATP per il condominio.

Se la decisione sulla nomina di un tecnico condominiale deve essere dell’assemblea, quali sono allora le maggioranze necessarie a deliberare in tal senso?

Al riguardo non è errato affermare che i Quorum deliberativi sono quelli stessi necessari per i lavori che dovrà seguire.

Così se si tratta di lavori per opere straordinarie e di notevole entità la delibera d’affidamento dell’incarico al tecnico condominiale sarà valida se avrà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino però almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Stesse maggioranze ci vorranno anche per gli interventi straordinari nel condominio che non rivestano il carattere di notevole entità se deliberati in prima convocazione mentre in seconda sarà sufficiente “ un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.).

Si potrebbe replicare che solo dopo la redazione della relazione peritale del tecnico condominiale ci si renda veramente conto che i lavori da effettuare sono in realtà di notevole entità: questa circostanza è influente ai fini della nomina tecnico per lavori condominiali?

La risposta è negativa, poiché sebbene relazione tecnica peritale e/o progetto per i lavori di manutenzione siano tra loro strettamente connesse, si è detto che la prima viene affidata proprio per avere un quadro più chiaro della seconda e quindi può ben accadere che solo dopo la sua redazione si addivenga alla conclusione che gli interventi manutentivi da fare nel condominio siano di notevole entità.

In questo caso essi dovranno essere comunque deliberati con le maggioranze previste dall’art. 1136, quarto comma, c.c. e ciò non avrà nessuna influenza sulla nomina del tecnico condominiale fatta in precedenza magari con maggioranze differenti.

RIPARTIZIONE  DEI COSTI CONSEGUENTI ALLA NOMINA TECNICO PER LAVORI CONDOMINIALI

Quanto al costo per il compenso del professionista tecnico incaricato dal condominio, infine, trattandosi, di spesa inerente interventi di tipo conservativo, il costo del tecnico condominiale deve essere ripartito tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c.

Articoli simili che potrebbero interessarti

Lascia un Commento

L’indirizzo email non verrà pubblicato.