Amianto ed eternit: la perizia sullo stato di conservazione

Approfondimento · 2026-06-21

Tetti in eternit, canne fumarie, tubazioni, vecchie coperture industriali: l'amianto è ancora diffuso negli edifici realizzati prima del suo bando. La domanda del proprietario è quasi sempre la stessa: devo rimuoverlo? La risposta, spesso sorprendente, è che non sempre. Ciò che conta davvero non è la semplice presenza del materiale, ma il suo stato di conservazione e il rischio che ne deriva. Stabilirlo è il compito della perizia.

Questo articolo spiega come si valuta lo stato di conservazione dei materiali contenenti amianto, cos'è l'indice di degrado e quali obblighi gravano sul proprietario. Sui valori, le soglie e le scadenze normative manteniamo un taglio prudente, segnalando con [da verificare] ciò che dipende dalla disciplina vigente.

Presenza non significa rimozione

Il primo equivoco da sciogliere: la presenza di amianto non comporta, da sola, l'obbligo di rimuoverlo. La normativa di settore privilegia un approccio basato sul rischio. Un manufatto in buono stato di conservazione, integro e ben confinato, può essere gestito con monitoraggio e controlli; un manufatto degradato o friabile, che rilascia o può rilasciare fibre, richiede invece interventi.

Va distinto l'amianto compatto — come l'eternit, nome commerciale del cemento-amianto, in cui le fibre sono legate in una matrice cementizia — dall'amianto friabile, molto più pericoloso perché rilascia fibre con facilità. Sono situazioni diverse, che la perizia tiene rigorosamente separate perché impongono gestioni diverse.

Lo stato di conservazione e l'indice di degrado

Per trasformare l'osservazione in una valutazione difendibile si usa l'indice di degrado: un metodo che, attraverso una serie di parametri osservabili (stato della superficie, presenza di sfaldamenti, esposizione agli agenti atmosferici, accessibilità del manufatto, friabilità), assegna un punteggio che esprime la probabilità di rilascio di fibre.

Il risultato orienta la scelta dell'intervento tra le opzioni tipiche:

Monitoraggio periodico, quando il manufatto è integro e il rischio è basso.
Incapsulamento, applicando prodotti che fissano le fibre.
Confinamento, isolando il materiale con barriere.
Rimozione e smaltimento, quando il degrado è elevato.

I criteri, i parametri e le soglie di punteggio applicabili vanno verificati [da verificare] alle indicazioni tecniche e normative vigenti: indicare qui valori fissi sarebbe scorretto.

Gli obblighi del proprietario

In termini generali, sul proprietario dell'immobile o sul responsabile dell'attività gravano obblighi di censimento dei materiali contenenti amianto, di valutazione dello stato, di adozione di misure di controllo e, in determinati contesti, di designazione di una figura responsabile e di tenuta della documentazione. I contenuti puntuali e le scadenze degli obblighi dipendono dalla normativa applicabile e dal tipo di edificio, e vanno verificati [da verificare].

Il punto pratico è che questi obblighi presuppongono una conoscenza documentata della situazione: senza un censimento e una valutazione dello stato di conservazione, il proprietario non è in grado né di adempiere né di dimostrare di averlo fatto.

Cosa contiene la perizia tecnica

Il consulente tecnico di parte redige una perizia che individua i materiali sospetti, ne documenta lo stato con rilievi e fotografie, applica l'indice di degrado, valuta il rischio e indica gli interventi proporzionati. Il documento serve al proprietario per gestire l'immobile in modo consapevole e per dimostrare diligenza.

La perizia sull'amianto si intreccia con altre valutazioni dell'immobile: rientra nella logica della consulenza tecnica di ingegneria forense quando emergono profili di responsabilità, si collega alla perizia su vizi e difetti degli immobili nelle compravendite, ed è una voce centrale della due diligence immobiliare, perché incide su valore, costi e responsabilità future.

In sintesi

Con l'amianto la domanda giusta non è «c'è?» ma «in che stato è?». La perizia sullo stato di conservazione, attraverso l'indice di degrado, distingue il manufatto da monitorare da quello da rimuovere e mette il proprietario nelle condizioni di adempiere agli obblighi con cognizione. Misurare il rischio, prima di decidere, evita sia gli allarmismi sia le sottovalutazioni pericolose.

Domande frequenti su amianto ed eternit

Avere una copertura in eternit significa doverla per forza rimuovere?

Non necessariamente. La normativa privilegia la valutazione dello stato di conservazione: un manufatto in buono stato e ben confinato può essere gestito e monitorato, mentre uno degradato o friabile richiede interventi. La rimozione è una delle opzioni, non un obbligo automatico: a deciderlo è la valutazione del rischio.

Che cos'è l'indice di degrado dell'amianto?

È un metodo per stimare, attraverso una serie di parametri osservabili, quanto un manufatto contenente amianto sia deteriorato e quale sia la probabilità di rilascio di fibre. Fornisce un punteggio che orienta la scelta tra monitoraggio, incapsulamento, confinamento o rimozione. I criteri e le soglie applicabili vanno verificati [da verificare] alle indicazioni vigenti.

Che obblighi ha il proprietario di un edificio con amianto?

In linea generale il proprietario o il responsabile dell'attività deve censire i materiali contenenti amianto, valutarne lo stato, adottare misure di controllo e, dove previsto, designare una figura responsabile e tenere la documentazione aggiornata. I contenuti e le scadenze precise degli obblighi vanno verificati [da verificare] alla normativa applicabile.

Amianto compatto ed eternit sono la stessa cosa?

L'eternit è un nome commerciale storico del cemento-amianto, un materiale compatto in cui le fibre sono legate in una matrice cementizia. È diverso dall'amianto friabile, molto più pericoloso perché rilascia fibre con facilità. La perizia distingue le due situazioni perché comportano gestioni diverse.

La perizia serve anche per vendere o acquistare l'immobile?

Sì. Conoscere la presenza e lo stato dei materiali contenenti amianto è un elemento importante nella due diligence immobiliare: incide sul valore, sui costi futuri e sulle responsabilità. Una perizia documentata mette acquirente e venditore nelle condizioni di trattare con cognizione.