Nelle operazioni immobiliari il prezzo si fa sui numeri, ma il rischio si nasconde nella tecnica: una difformità urbanistica, un'agibilità mai ottenuta o un dissesto strutturale possono trasformare un buon affare in un onere. La due diligence tecnica serve a far emergere questi elementi prima del rogito. A Milano la conduce il Dott. Ing. Fabrizio Salamano, ingegnere all'Ordine di Torino dal 1995.
Lo studio affianca investitori, fondi, aziende e studi legali nelle compravendite e nei conferimenti dell'area di Milano e della Lombardia, restituendo un quadro tecnico del rischio utile a trattare il prezzo, a condizionare il closing o a rinunciare. È un'attività distinta dalla semplice perizia di stima: qui si valuta la regolarità e il rischio, non solo il valore.
Investitori e fondi
Il profilo di rischio tecnico dell'asset prima dell'acquisto: cosa è regolare, cosa va sanato, quanto costa.
Aziende e proprietà
Verifica del patrimonio immobiliare per acquisti, conferimenti, dismissioni e operazioni straordinarie.
Avvocati d'affari e notai
Il supporto tecnico alla due diligence legale: conformità edilizia, titoli e agibilità documentati.
Come conduciamo la due diligence: il metodo in 5 fasi
Un percorso strutturato che parte dai documenti e arriva a un report di rischio leggibile da chi decide l'operazione.
Data room
Esame di titoli edilizi, visure e documentazione tecnica.
Verifiche documentali
Conformità urbanistico-catastale e agibilità.
Sopralluogo tecnico
Stato strutturale, impianti e finiture.
Analisi dei rischi
Difformità, criticità e stima dei costi.
Report
Sintesi del rischio e raccomandazioni per il deal.
Cosa verifica la due diligence immobiliare a Milano
Una due diligence tecnica seria risponde a tre domande: l'immobile è regolare, è in buono stato, e quali costi nasconde. Il resto è dettaglio a supporto di queste risposte.
Regolarità: l'immobile è in regola?
Verifichiamo la conformità urbanistico-catastale, i titoli edilizi, l'agibilità e l'eventuale sanabilità delle difformità: il fronte da cui nascono i contenziosi e i blocchi al rogito.
Stato: in che condizioni è davvero?
Sopralluogo su strutture, coperture, impianti e prestazione energetica per misurare lo stato manutentivo reale, ben oltre l'impressione visiva.
Rischio: quanto costerà?
Traduciamo le criticità in una stima dei costi di adeguamento e capex, così che il rischio tecnico entri nella valutazione economica dell'operazione.
Ambiti della due diligence tecnica a Milano
Conformità urbanistico-catastale
Corrispondenza tra stato di fatto, titoli edilizi e dati catastali; verifica delle difformità e percorsi di sanatoria.
Titoli edilizi e agibilità
Ricostruzione della storia edilizia dell'immobile e verifica del certificato di agibilità.
Stato strutturale e manutentivo
Lesioni, dissesti, coperture e degrado; verifica della sicurezza secondo le NTC.
Impianti e prestazione energetica
Stato e conformità degli impianti, classe energetica (APE) e congruità.
Vincoli, servitù e regolarità
Vincoli paesaggistici e storici, servitù e limitazioni che incidono su uso e valore.
Stima del rischio e capex
Quantificazione dei costi di adeguamento e dell'impatto sul piano economico dell'operazione.
Il rischio tecnico nel mercato immobiliare milanese
Milano è il mercato immobiliare più dinamico d'Italia, ma anche quello con il patrimonio più stratificato: edifici con storie edilizie lunghe, frazionamenti, cambi di destinazione e ristrutturazioni successive in cui le difformità si accumulano. In un'operazione, ciò che non emerge prima del rogito diventa un costo a carico dell'acquirente.
Una due diligence tecnica trasforma questa incertezza in un dato gestibile: separa ciò che è regolare da ciò che va sanato, ne stima i costi e li riporta nel piano economico dell'operazione. Per un investitore non è un adempimento, ma uno strumento per trattare meglio il prezzo e per non ereditare problemi altrui.
Dott. Ing. Fabrizio Salamano — credenziali e iscrizioni
- Diploma di Geometra (1986) — Istituto "A. Capitini", Ivrea (Torino)
- Ingegnere Civile — Politecnico di Torino
- Ordine degli Ingegneri di Torino dal 1995
- Commissione di Ingegneria Forense — Ordine di Torino
- Consiglio di Disciplina dell'Ordine di Torino dal 2018 (effettivo 2018-2022, poi supplente) — nomina del Presidente del Tribunale
- Albo dei Periti e CTU — Tribunale di Ivrea
- Operatore Termografico UNI EN ISO 9712 — II livello
- Mediatore Civile abilitato (dal 2011)
- Abilitato alla Prevenzione Incendi — D.M. 5.8.2011
- Ordine dei Giornalisti del Piemonte — Pubblicisti
Attivo nel settore forense dal 1995, con oltre 1.000 incarichi completati e oltre 20 studi legali clienti ricorrenti. STArchetipo è stato fondato nel 2003 unendo la professionalità di più tecnici, oggi affiancati da una rete di oltre 10 collaboratori specialisti attivati caso per caso.
Dall'incarico al report: come si procede
Riscontro entro 24 ore
Ci descrivi l'immobile e l'operazione. Entro 24 ore lavorative definiamo il perimetro della due diligence, i tempi e un preventivo scritto, calibrati sulla rilevanza del deal.
Verifiche e sopralluogo
Esaminiamo la data room, verifichiamo conformità e titoli ed eseguiamo il sopralluogo tecnico su struttura e impianti.
Report di rischio
Consegniamo un report sintetico e operativo: criticità, stima dei costi e raccomandazioni per trattare il prezzo, condizionare il closing o rivedere l'operazione.
Domande frequenti sulla due diligence immobiliare a Milano
Che cos'è la due diligence immobiliare tecnica?
È l'analisi che verifica la regolarità e lo stato di un immobile prima di un'operazione: conformità urbanistico-catastale, titoli edilizi e agibilità, stato strutturale e impiantistico, vincoli e costi di adeguamento. Restituisce un profilo di rischio tecnico, distinto dalla stima del valore.
A cosa serve prima di un acquisto a Milano?
Serve a sapere cosa si compra davvero: a far emergere difformità, abusi non sanati o dissesti che incidono su prezzo, tempi e fattibilità. Permette di trattare il prezzo, condizionare il closing alla risoluzione delle criticità o rinunciare a un'operazione troppo rischiosa.
Cosa verificate in un immobile commerciale o direzionale?
Oltre alla conformità edilizia e catastale, valutiamo l'agibilità per la destinazione d'uso, lo stato strutturale, gli impianti e la prestazione energetica, la sicurezza e l'adeguamento normativo, fino alla stima dei costi per renderlo idoneo all'uso previsto.
Quanto dura una due diligence immobiliare?
Dipende dalla dimensione e dalla complessità: per una singola unità possono bastare pochi giorni dopo la consegna dei documenti; per immobili complessi o portafogli serve più tempo. Concordiamo perimetro e scadenze nel preventivo iniziale.
Che differenza c'è tra due diligence e perizia di stima?
La perizia di stima determina il valore di mercato dell'immobile. La due diligence tecnica verifica regolarità, stato e rischi: due attività complementari. Spesso si svolgono insieme, ma rispondono a domande diverse — quanto vale e quali problemi nasconde.
Lavorate su portafogli e operazioni multiple?
Sì. Per fondi e aziende strutturiamo la due diligence su più immobili con criteri omogenei e un report comparabile, così che il rischio tecnico sia confrontabile tra gli asset del portafoglio.
Il manuale di riferimento
Il metodo dietro la consulenza. Il Dott. Ing. Fabrizio Salamano è autore del saggio operativo «Ingegneria Forense della Persuasione — Quando avete ragione non basta» (ISBN 979-8-25896-918-7), dedicato alle tecniche di comunicazione peritale in sede giudiziale. Affronta una domanda concreta, nata dall'esperienza d'aula: perché una perizia ineccepibile può comunque non convincere, e cosa la rende invece efficace davanti al giudice.
Dove operiamo: Milano e la Lombardia
Le verifiche tecniche e i sopralluoghi si svolgono sugli immobili dell'area di Milano e della Lombardia; per i profili che approdano in contenzioso il foro di riferimento è il Tribunale di Milano.
Operazioni e sopralluoghi nell'area di Milano, su appuntamento.
Richiedi una valutazione preliminare
Descrivici l'immobile e l'operazione. Entro 24 ore lavorative definiamo perimetro, tempi e costo della due diligence, senza impegno. Non promettiamo esiti: misuriamo il rischio tecnico con criteri verificabili.
Tel. Milano 02 5656 9756 · WhatsApp, scrivi o chiama 351 419 3097 · info@starchetipo.it
