CONDOMINIO fondo lavori straordinari: Finanziamenti

CONDOMINIO: Lavori di manutenzione fondo speciale per la copertura dei costi e finanziamenti possibili per il condomino

CONDOMINIO FONDO LAVORI STRAORDINARI: La formazione obbligatoria di un fondo speciale prima dell’inizio dei lavori di manutenzione straordinaria ha destato da un lato molto interesse e dall’altro un po’ di preoccupazione.

La legge di riforma del condominio ha introdotto il cosiddetto fondo per opere straordinarie, i. Infatti l’art. 1135, primo comma n. 4, c.c. è mutato; la differenza sostanziale e profonda tra prima e dopo l’entrata in vigore della riforma sta tutta nell’obbligatorietà dell’istituzione del fondo per i lavori straordinari in condominio.

Se ti sta a cuore l’argomento e vuoi portare un contributo importante al tuo condominio scoprendo nuove opportunità di finanziamento per lavori condominiali, continua a leggere sino in fondo e scoprirai nuove opportunità per te e per il tuo condominio.

MANUTENZIONE CONDOMINIALE E FONDO LAVORI STRAORDINARI

Il Fondo per i lavori straordinari in condominio nel vecchio testo dell’art. 1135 n. 4 c.c. affermava che l’assemblea provvede a decidere sulle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

Il nuovo testo dell’art. 1135 n. 4 c.c., invece, afferma che l’assemblea dei condomini deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

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Con la riforma del Condominio si fa dunque riferimento alle innovazioni che si possono apportare al condominio, ma innanzitutto si specifica che la costituzione di un fondo cassa speciale di pari importo all’ammontare dei lavori previsti dev’essere obbligatorio.

Il costo (preventivato) dei lavori ammonta a 250.000 euro?

L’ assemblea condominiale deve costituire un fondo speciale di pari importo.

Fondo cassa speciale per il condominio va anticipato in caso di lavori straordinari condominiali

Il nuovo art. 1135 n. 4 c.c. non ha imposto il pagamento anticipato all’impresa, né tanto meno ha modificato le norme che regolano i rapporti economici con l’impresa appaltatrice.

L’impresa potrà essere ancora pagata come sempre alla fine dei lavori eseguiti nel condominio, con delle anticipazioni durante l’esecuzione delle opere o, se concordato, sulla base del cosiddetto stato di avanzamento dei lavori (art. 1666 c.c.).

Il nodo centrale della riforma del condominio in caso di lavori straordinari resta quello delle modalità di versamento delle somme da parte dei condomini alle casse del condominio gestite dall’amministratore.

Fondo speciale condominiale e pagamenti delle somme

Viene naturale chiedersi, se il nuovo art. 1135, primo comma n. 4, c.c. prevede il pagamento anticipato all’amministratore di una somma pari all’intero importo delle opere deliberate?

Come già detto se l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari per 250.000 euro; ai sensi della norma sul condominio, l’assemblea deve di conseguenza costituire un fondo cassa speciale di parti importo.

Ciò che la norma sul condominio non dice è come questa somma dev’essere accantonata; in breve, volendo dare una interpretazione della legge letterale, si ha che essa non vincola i condomini ad un immediato pagamento delle quote da essi dovute, l’assemblea potrà (come per le somme ordinarie) decidere dei versamenti rateizzati coordinandoli ad esempio con i pagamenti contrattuali previsti con l’impresa e con il tecnico condominiale che seguirà i lavori.

Quindi apparentemente non cambia nulla rispetto a quanto accadeva prima della riforma del condominio, se non, che ora la costituzione previsionale del fondo cassa condominiale è obbligatoria.

Fondo cassa speciale condominiale e obblighi dell’assemblea e dell’amministratore

La novità imposta dalla riforma del condominio all’assemblea è quella istituire il fondo cassa speciale per i lavori condominiali.

In caso di  mancata costituzione del fondo spese condominiale possono dunque sorgere due conseguenze:

  1. un singolo condomino interessato potrà chiedere all’Autorità Giudiziaria, ex art. 1105, quarto comma, c.c., di provvedere affinché siano presi provvedimenti nei confronti dell’assemblea che non ha adottato l’istituzione del fondo speciale per l’affido dei lavori straordinari nel condominio, questo a tutela dei suoi interessi per non vedersi costretto a pagare quote in caso di condomini insolventi;
  2. se l’assemblea condominiale ha deliberato di non istituire il fondo spese, assenti e dissenzienti potranno impugnare quella delibera chiedendone l’annullamento. Proprio sull’impugnazione è bene soffermare l’attenzione. Se l’assemblea non delibera alcunché in relazione al fondo quella deliberazione non può essere impugnata ma si potrà ovviare alla mancanza nei modi di cui al succitato punto 1). Il motivo sta nel fatto che non si può domandare la dichiarazione d’invalidità di un qualcosa che non è stato deliberato; se i lavori sono stati deliberati con le giuste maggioranze, la validità della deliberazione degli interventi conservativi non può essere messa in discussione perché mancano disposizioni sul fondo. Se invece l’assemblea delibera di non istituire il fondo, tale violazione può portare alla dichiarazione d’invalidità della delibera; stando ai principi a suo tempo stabiliti dalle Sezioni Unite (cfr. sent. n. 4806/05) dovrebbe trattarsi di vizio comportante annullabilità della delibera.

Si precisa che solo gli assenti, astenuti e dissenzienti potranno eventualmente impugnare la delibera nei modi e nel termine di trenta giorni indicato dall’art. 1137 c.c.

L’interesse ad impugnare come per il caso di delibera adottata con quorum inferiori a quelli previsti o con ordine del giorno incompleto, consiste nel vedere invalidata una deliberazione contraria alla legge.

CONDOMINIO FONDO LAVORI STRAORDINARI: Nuove opportunità per il condominio di finanziare il fondo cassa in caso di lavori straordinari

Prima di far partire lavori straordinari o relativi a «innovazioni» il condominio deve costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare, ma questo non sempre è agevole per tutti i condomini.

La ragion d’essere del fondo speciale del condominio è in sostanza quella di obbligare l’assemblea condominiale ad istituire una sorta di contabilità separata per pagare le opere straordinarie e poi, soprattutto, quella di dotare il condominio di una giusta provvista di denaro per rafforzare, così, la garanzia che i lavori siano portati a termine e non si instaurino conteziosi sui pagamenti con l’impresa esecutrice dell’intervento.

Tutto bene, se non vi fossero le crescenti difficoltà economiche dei condomini che rendono da un lato il condominio in difficoltà ad eseguire quanto deliberato e dall’altro l’impresa che rischia di non vedersi mai assegnato l’appalto o peggio di non ricevere i giusti pagamenti per i lavori svolti.

È notorio che la morosità nei pagamenti nei condominio è in aumento ed il rischio che si verifichino mancati pagamenti delle rate condominiali anche per la costituzione del fondo lavori straordinari nel condominio è più che probabile: il che può impedire di fatto la sua costituzione almeno «per un importo pari all’ammontare (del costo) dei lavori», così come vorrebbe la legge sui condomini.

Seppur si possa ritenere che la scelta di dare esecuzione ai lavori senza la preventiva costituzione del fondo sia motivo di annullabilità della delibera stessa e non già di nullità.

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Con ogni probabilità, esisterebbe l’interesse di alcuni condomini ad impugnare la delibera che decide sui lavori senza costituire preventivamente per il condominio il fondo lavori straordinari, non fosse altro perché, in caso di morosità, il condomino adempiente si troverebbe onerato anche della quota dell’inadempiente (in via sussidiaria).

D’altronde il condominio non potrà mai richiedere un mutuo ad una banca per coprire i costi dei lavori, perché non risulta essere ne una persona fisica ne una persona giuridica come lo può essere un impresa. E magari neppure i singoli condomini hanno la possibilità di dare le garanzie per accedere  ad un prestito personale per coprire i costi del fondo lavori straordinari.

Finanziamento per lavori condominiali

Una nuova opportunità per costituire nel condominio il fondo lavori straordinari è quello di avvalersi di innovative forme di finanziamento specifiche per il condominio con i quali i condomini che ne hanno la necessità possono richiedere congiuntamente che le loro quote siano coperte da un fondo erogato da istituti autorizzati appositamente dalla banca d’Italia.

Questo avvalendosi al contempo di tecnici specializzati per l’ottimizzazione degli interventi sia sotto il profilo tecnico sia economico.

Con il finanziamento per lavori condominiali sarà molto più semplice dar corso a tutti i lavori più importanti nel condominio.

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