Come contestare la cattiva esecuzione dei lavori edili

Come contestare la cattiva esecuzione dei lavori edili all’impresa esecutrice o al venditore

Responsabilità per cattiva esecuzione dei lavori

perizia per lavori mal eseguiti
La perizia per i Lavori mal Eseguiti redatta da un Perito esperto in ingegneria forense determina le sorti di tutta la procedura giudiziaria.

La responsabilità dell’esecuzione non a regola d’arte o nel non rispetto delle norme vigenti è sempre in capo all’impresa esecutrice o all’artigiano che ha eseguito i lavori, tuttavia possono esserci delle corresponsabilità anche del progettista e del Direttore dei Lavori, che comunque non manlevano dalla responsabilità dell’esecutore delle opere.

Come tutelarsi, in caso di opere edili mal eseguite?

Il codice civile negli articoli dal 1655-1677 disciplina e norma gli appalti e, in particolare, gli articoli dal 1667 al 1673, normano proprio il problema della “difformità e dei vizi dell’opera“.
Il Codice Civile prevede che l’appaltatore è tenuto a fornire garanzia del lavoro eseguito per difformità e i vizi dell’opera da lui eseguita.
Unica eccezione prevista dal Codice Civile è il caso in cui i vizi siano conosciuti e/o riconoscibili dal committente, o se sia dimostrabile che sono stati taciuti in mala fede dall’appaltatore delle opere.

In generale, nel caso di appalto di Lavori la garanzia si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera ultimata e i vizi o difetti lamentati debbono essere denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. La denuncia dei vizi riscontrati non è necessario formalizzarla se l’appaltatore ha riconosciuto l’esistenza di questi vizi, oppure ha agito in modo tale da nasconderli, in ogni caso questa circostanza deve essere documentata e dimostrata dunque è bene sempre formalizzare la contestazione.

Quando però l’opera eseguita, come succede nel caso di edifici ed immobili di varia natura e destinazione, è per sua natura intrinseca di lunga durata, la garanzia dell’appaltatore è estesa a dieci anni dal completamento dell’opera stessa, ma questo solo per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell’edificio causati da vizio del suolo o difetto di costruzione. In tal caso di garanzia decennale postuma il termine di decadenza è di un anno dalla scoperta del vizio, ma per la denuncia non è però sufficiente una semplice denuncia all’appaltatore, ma occorre agire in giudizio, dopo essersi fatti fare una perizia sui vizi e difetti dell’opera, occorre dunque rivolgersi ad un legale.

Va detto che il concetto di grave difetto e/o di rovina dell’edificio non sono molto netti e lasciano spazio ad ampie interpretazioni di cui è ricca la giurisprudenza, ma comunque tutto sommato, per agire con successo, i vizi ed i difetti non devono necessariamente essere poi così gravi come ci si aspetterebbe da una letterale lettura del codice civile.

E’ dunque importante oltre il rispetto dei termini anche il modo in cui i vizi e difetti dell’immobile vengono presentati nella Perizia che il Perito predispone per l’avvio dell’azione legale. Di qui la fondamentale importanza di scegliere periti esperti in ingegneria forense e non solo semplici professionisti pur magari bravi progettisti.

DA QUANDO DECORRONO I TEMPI DELLA DENUNCIA DEI VIZI E DIFETTI: La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha precisato che momento della “scoperta del vizio” non si deve necessariamente intendere quello in cui il committente si accorge che esiste un problema nell’edificio o si manifesta una qualsiasi anomalia.

danni da lavori mal eseguiti
Per contestare la cattiva esecuzione dei lavori: Richiedi una perizia per la stima dei danni dovuti a lavori mal eseguiti

La scoperta del vizio si data con il momento in cui ragionevolmente si rafforza la certezza che il vizio e/o difetto dell’immobile è conseguente ad una potenziale responsabilità dell’appaltatore nell’esecuzione dell’opera stessa. In successive sentenze, la Corte di Cassazione, ha poi affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui viene redatta una perizia da parte di un Perito tecnico dalla quale emergono forti indizi circa la possibile responsabilità dell’appaltatore.

Cosa può chiedere il committente in presenza di vizi e/o difetti dell’opera?

Il committente che viene a conoscenza della presenza di vizi e difetti dell’edificio ha almeno tre possibilità di agire:

  1. La prima è esigere l’eliminazione del vizio, naturalmente a spese dell’impresa edile che eseguito male i lavori. Essendo certamente venuta meno la fiducia nei confronti dell’esecutore dei lavori, non è detto che debba essere la stessa impresa che ha sbagliato a dover eseguire i nuovi lavori per l’eliminazione dei vizi e difetti ( lo conferma la Cassazione, sentenza n. 5103/1995) e il risarcimento richiedibile all’impresa che ha mal eseguito i lavori, può ricomprendere anche nuove opere, anche più costose di quelle previste nell’appalto originario sempre se finalizzate all’eliminazione del vizio (Cassazione n. 1948/1989).
  2. La seconda possibilità è quella di richiedere la riduzione del prezzo già pagato e/o di quello ancora da pagare oltre al risarcimento degli eventuali ulteriori danni diretti ed indiretti patiti.
  3. La terza possibilità, da valutare, se l’opera ha vizi gravi tali da renderla inadatta allo scopo per cui era stata eseguita o anche parzialmente inadatta a tale scopo, è quella di pretendere la risoluzione del contratto, con la restituzione di tutto quanto pagato oltre ai danni diretti ed indiretti patiti.

Quali sono i gravi difetti, per cui vale la garanzia decennale postuma?

Questo è un elemento cruciale della possibile contestazione da farsi all’impresa che ha mal eseguito i lavori edili. La giurisprudenza ha dato varie definizioni in merito alla gravità dei vizi e difetti. Per esempio quelli causati dall’utilizzo di metodi e procedure costruttive non idonei o che comportino l’esecuzione dell’opera non a regola d’arte (Cassazione n. 1948/1989), o i vizi che pregiudicano la funzione dell’immobile o ne limitino notevolmente il suo normale godimento o ancora che impediscono la piena funzionalità a cui l’opera era destinata (Cassazione, n. 3301/1996, n. 1256/1995, n. 1081/1995, n. 13112/1992).

Nel concreto, è stato ad esempio giudicato grave difetto il fatto che un tetto o un terrazzo siano stati malamente impermeabilizzati e abbiano provocato infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante (Cassazione n. 1312/1992 e n. 2431/1986). Altro esempio il cattivo isolamento termico ed acustico degli edifici, ecc..

Le responsabilità per i lavori mal eseguiti dall’impresa, previsti nell’appalto in numerose sentenze della Cassazioni sono state estese, anche al costruttore-venditore che mette un edificio in vendita, anche qualora non sia stato materialmente lui ad edificarlo, ma abbia ad esempio sovrainteso ai lavori, anche solo mediante la nomina del direttore dei lavori o del progettista delle opere.

MODULO FAC-SIMILE PER CONTESTARE I LAVORI MAL ESEGUITI ALL’IMPRESA

Se pensi di voler fare da solo, anche se sarebbe meglio, per non sbagliare, consultare un Perito esperto in ingegneria forense, per cominciare formalmente la contestazione dei lavori mal fatti all’impresa esecutrice puoi scrivergli una Raccomandata AR seguendo uno di questi due modelli che di seguito alleghiamo per il download:

Contestazione dei lavori mal eseguiti quando sono ancora in corso d’esecuzione: CLICCA QUI PER IL DOWNLOAD => perizia_wordMODULO Fac-simile Contestazione lavori male eseguiti ancora in corso

Contestazione dei lavori mal eseguiti quando i lavori sono già ultimati: CLICCA QUI PER IL DOWNLOAD  => perizia_wordMODULO Fac-simile Contestazione lavori male eseguiti a impresa

Altre informazioni per contestare la cattiva esecuzione dei lavori le trovi qui

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2 Responses to "Come contestare la cattiva esecuzione dei lavori edili"

    • Cosulente Tecnico Perito   gennaio 29, 2017 at 11:37 am

      Se anche il CTU ha riconosciuto che i lavori non sono stati eseguiti a regola d’arte credo proprio che il Giudice non potrà che confermare quanto indicatogli dal CTU stesso e dunque prima o poi sarai risarcita per quei lavori non eseguiti bene. Non ti resta che attendere la sentenza del Giudice, ameno che tu non debba contestare la perizia del CTU allora leggi al link precedente.

      Rispondi

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