Risarcimento danni condominio: Il danno da infiltrazioni d’acqua

IL RISARCIMENTO DEI DANNI DA INFILTRAZIONE NEL CONDOMINIO

GUIDA AI DANNI DA INFILTRAZIONE NEL CONDOMINIO VEDIAMO COME PROCEDERE

Il problema delle infiltrazioni d’acqua e dei conseguenti danni alle pareti, soffitti, mobili, parquet ecc.. è uno dei problemi che maggiormente interessa sia le parti comuni del condominio sia le singole unità immobiliari costituenti l’edificio in condominio.

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Consulenza tecnica danni da infiltrazione d’acqua

Le domande ricorrenti in presenza di danni da infiltrazioni nel condominio sono: di chi è la colpa?, quali sono le responsabilità dei vari soggetti coinvolti?, come accertare le cause delle infiltrazioni d’acqua nel condominio? e soprattutto chi paga i danni da infiltrazioni?, Quali sono le competenze risarcitorie dell’assicurazione condominiale?

Se ti interessa una di queste domande continua a leggere e cercherò di darti alcune risposte.

Per comprendere di chi è la colpa delle infiltrazioni d’acqua e chi è il responsabile del danno da esse cagionato è bene ricordare una regola generale ovvero: è sempre il proprietario della cosa da cui provine la causa del danno ad esserne il responsabile.

Si tratta della forma di responsabilità definita “oggettiva” regolata dalla applicazione dell’art. 2051 c.c. dal titolo “Danni da cose in custodia”.

L’orientamento giuridico prevalente tende poi sottolineare che ai fini della determinazione della responsabilità per le cose in custodia, è necessario e sufficiente che esse abbiano contribuito e partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica.

In altre parole il custode di un bene è a priori ritenuto il responsabile dei danni da esso cagionati e per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato a terzi dal bene da lui custodito, deve lui stesso provare che esso si è verificato per caso fortuito e che questo gli ha impedito di prevenire il verificarsi dell’evento dannoso o anche che gli ha impedito di ridurre le conseguenze in merito al danno cagionato a terzi.

Se il custode non è in grado di dimostrare è solo il caso fortuito ad aver cagionato il danno egli deve rispondere per intero od almeno per la parte se non ha messo in atto le azioni necessarie per evitare o ridurre i danni cagionati (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97, Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).

Dopo aver doverosamente enunciato il principio giuridico generale torniamo al problema del danno da infiltrazioni d’acqua nel condominio il responsabile dei danni da infiltrazione d’acqua è, a seconda della provenienza dell’infiltrazione stessa, individuabile:

  • nell’insieme condominiale, se il fenomeno di infiltrazione proveniente da parti comuni del condominio,
  • o nel singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare da cui è accertata la provenienza delle perdite o infiltrazioni d’acqua.

Come fare per avere la certezza della causa delle infiltrazioni d’acqua, del danno cagionato e di conseguenza dell’individuazione del responsabile?

E’ chiaro che, a parte i casi in cui vi è un evidenza incontestabile ed unanimemente riconosciuta dalle parti circa i fatti e le cause del danno il problema non sussiste circa l’individuazione di chi deve risarcire il danno conseguente alle infiltrazioni d’acqua.

Vista però, la materia in questione, si tratta di un ipotesi assai rara specie in un condominio. Per individuare allora la causa del danno è sempre necessario e opportuno per evitare inutili liti, svolgere tutti gli accertamenti tecnici utili a dirimere la questione in primis con una perizia tecnica che accerti oggettivamente le cause delle infiltrazioni.

Come procedere per accertare le cause dell’infiltrazioni d’acqua in un condominio

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Cosa fare in caso di infiltrazioni d’acqua in un condominio

Vediamo quali passi promuovere per risolvere il problema del risarcimento del danno da infiltrazioni in un condominio elencandole in odine sequenziale a partire dai meno onerosi:

  1. Se si presume a priori che il danno da infiltrazioni d’acqua sia dovuto a lavori mal eseguiti da un impresa edile, ci si può limitare a constare il fatto all’impresa esecutrice invitandola ad intervenire per eliminare la causa delle infiltrazioni rifacendo a regola d’arte il suo lavoro, e di risarcire gli eventuali danni già subiti. Per far questo è sufficiente inviare entro dieci giorni dalla scoperta del danno una raccomandata AR all’impresa.
  2. Se le cause delle infiltrazioni non sono più che certe, o se chi si presume sia il responsabile del danno per lavori mal eseguiti o se il custode del bene responsabile della mancata custodia, si oppongono o fanno resistenza in merito al risarcimento del danno da infiltrazione, è necessario richiedere una perizia infiltrazioni d’acqua ad un perito tecnico abilitato (ad es un ingegnere od un architetto) e procedere o invitando le parti ad una perizia congiunta o inviando ad esse la perizia già stilata dal tecnico.
  3. Se i tentativi stragiudiziali sopra riportati non ottengono alcun risultato è ora necessario tentare la nuova via della mediazione civile portando la discussione della questione presso un apposito Organismo di Mediazione. La mediazione non è ancora una vera e propria lite giudiziaria, ha il vantaggio di costare poco ed è efficace nell’80% dei casi, evita tempi lunghi e non logora i rapporti tra le parti. Trattandosi il problema delle infiltrazioni di un argomentazione tecnica è bene farsi assistere in questa fase di mediazione da un perito esperto sia di questioni tecniche sia di mediazione civile. Il perito potrebbe esser lo stesso che ha già stilato la perizia sulle infiltrazioni d’acqua usata nei punti precedenti.
  4. Falliti i tentativi su riportati per l’ottenimento del risarcimento dei danni da infiltrazione non resta che portare la questione direttamente nelle aule giudiziarie tramite la richiesta di espletamento di un ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) o consulenza tecnica preventiva (ex art. 696 c.p.c.) o meglio ancora di una consulenza tecnica preventiva ai fini del componimento bonario della lite (ex art. 696-bis c.p.c.). Mentre per le precedenti fasi può non esser necessario avvalersi di un avvocato, per la richiesta in tribunale di un ATP è necessario sia avere un proprio avvocato (Consulente legale) sia aver un pripio CTP (Consulente Tecnico di Parte).

 

IMPORTANTE: al fine di poter correttamente avviare la richiesta di risarcimento del danno da infiltrazioni d’acqua, per i condomini che ne sono dotati (non essendo un adempimento obbligatorio), è opportuno coinvolgere nelle varie operazioni peritali l’assicurazione condominiale (e/o quella del singolo condomino) al fine di vedersi manlevati dall’onere risarcitorio del danno conseguente alle infiltrazioni d’acqua.

In ogni caso coinvolgete sin dalle prime vasi un vostro perito tecnico di parte che vi potrà aiutare ad ottenere il massimo possibile in termini di risarcimento del danno subito o per circoscriverne l’entità la sua entità.

Che cosa accade se nonostante le rimostranze del danneggiato e dell’assicurato, la compagnia assicurativa non intende rifondere il danno subito.

La risposta è molto semplice: chi intende ottenere il risarcimento del danno conseguente alle infiltrazioni può sempre agire nei confronti del proprietario del bene dal quale provengono le infiltrazioni che resta sempre l’ultimo responsabile dei danni dallo stesso cagionati.

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Non sempre le cause e/o la provenienza delle infiltrazioni d’acqua sono chiaramente individuabili per questo possono essere utili strumenti come le termografie o le videoispezioni edili

Dunque dovrà agire nei confronti del condominio se le infiltrazioni provengono da parti comuni come il tetto, i terrazzi, i latrici solari, cortili ecc. o contro il singolo condomino se la proprietà e del singolo. Saranno quest’ultimi, poi, a dover chiamare in causa eventualmente la propria compagnia assicurativa per vedersi garantiti circa il risarcimento del danno da infiltrazione d’acqua.

La consulenza tecnica di un nostro perito per la stima dei danni da infiltrazione d’acqua e la ricerca delle sue cause per la corretta attribuzione delle responsabilità nonchè per l’individuazione degli interventi risolutivi più adeguati avviene mediante l’uso di strumentazione tecnico-scientifica quali: Termocamere ad infrarossi, Videoispezioni di condotte e tubi osservazione diretta e studio di elaborati progettuali.

NB) Sai chi paga il costo della consulenza tecnica per la ricerca delle cause e dei danni da infiltrazioni d’acqua? spesso è un costo coperto dalla polizza assicurativa, dunque perché non avvalersene.

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