Chi deve dimostrare la presenza di vizi e difetti in un edificio?

Vizi e difetti di costruzione
Vizi e difetti di costruzione possono incidere gravemente sugli edifici o sulla salute di chi li abita, senza arrivare alla rovina vera epropria della costruzione bastano ad esempio l'umidità e le muffe, e/o il mancato isolamento termo acustico ecc.

Vizi e Difetti di Costruzione:

Se vengono rilevati vizi e difetti costruttivi in un edificio si presume sino a prova contraria che la colpa sia del costruttore, è dunque onere dell’impresa costruttrice dimostrare che vizi e difetti dell’opera non sono  imputabili al suo operato.

A stabilirlo sono varie sentenze della cassazione

  • Cass. civ., sez. I 13-03-2009, n. 6202

In tema di appalto, l’appaltatore, ogni qualvolta non sia un mero esecutore di ordini (“nudus minister”), risponde anche della rovina e del pericolo di rovina della costruzione, che siano conseguenza delle imperfezioni del progetto da altri predisposto, e tale sua responsabilità non viene meno neppure nel caso in cui l’opera sia stata compiuta sotto la vigilanza e il controllo del direttore dei lavori che non abbia ostacolato la libertà di determinazione e di decisione dell’appaltatore medesimo.

Da questa sentenza si evince che l’impresa esecutrice non può neppure appellarsi, per discolparsi, ad una presunta non correttezza del progetto predisposto da altri e neppure alla mancata Direzione Lavori se ad esempio durante i lavori il Direttore dei Lavori abbia omesso di fare i dovuti controlli. In sostanza quando un impresa assume l’incarico di eseguire un opera deve avere le conoscenze e capacità tecniche, economiche nonchè la disponibilità di mezzi tali permettergli comunque di consegnare l’opera eseguita a regola d’arte.

  • Cass. civ., sez. I, 06-12-2000, n. 15488

La responsabilità dell’Appaltatore ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. è riconducibile alla violazione di primarie regole (di rilievo pubblico) dettate per assicurare la sicurezza dell’attività costruttiva, sì da potersi configurare una sua attrazione nell’ambito della responsabilità extracontrattuale. Nondimeno, dal crollo o dalla rovina di un edificio deriva, a carico di chi quell’edificio abbia costruito, un presunzione “juris tantum” di responsabilità, che può essere vinta dall’Appaltatore attraverso la prova dell’ascrivibilità del fatto al fortuito o all’opera di terzi (nella specie, in base all’enunciato principio la Suprema Corte ha cassato la sentenza che aveva escluso la responsabilità dell’impresa appaltatrice per il crollo di una contro-soffittatura avvenuto in un ospedale, sul presupposto che, essendo emerse varie concause nella dinamica produttiva del crollo, delle quali una sola era ascrivibile all’Appaltatore, il Committente aveva omesso di colmare la residua incertezza probatoria).

Da questa sentenza emerge la responsabilità dell’impesa costruttrice anche se riesce a dimostrare la presenza di concause nell’aver originato i vizi e difetti costruttivi.

  • Cass. civ., sez. II 28-11-1998, n. 12106

In tema di appalto, la norma di cui all’art. 1669 cod. civ. ha, nonostante la relativa “sedes materiae”, natura indiscutibilmente extracontrattuale (essendo diretta a tutelare l’interesse, di carattere generale, alla conservazione ed alla funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata), e trascende il rapporto negoziale (di appalto, di opera, di vendita) in base al quale il bene sia pervenuto, dal costruttore, nella sfera di dominio di un soggetto che, dalla “rovina”, dall'”evidente pericolo di rovina” o dai “gravi difetti” dell’opera, abbia subito un pregiudizio. Ne consegue che, pur non configurandosi a carico del costruttore una ipotesi di responsabilità obbiettiva, né una presunzione assoluta di colpa, grava pur sempre sul medesimo una presunzione “iuris tantum” di responsabilità, che può essere vinta non già attraverso la generica prova di aver usato, nell’esecuzione dell’opera, tutta la diligenza possibile, ma con la positiva e specifica dimostrazione della mancanza di responsabilità attraverso la allegazione di fatti positivi, precisi e concordanti, ed a prescindere dalle questioni sor-te “inter partes” circa la eventuale nullità del sottostante rapporto negoziale.

L’onere della prova di  aver costruito secondo la regola dell’arte è dunque sempre a carico dell’impresa costruttrice.

  • Cass. civ., sez. II 02-12-2008, n. 28605

Nell’appalto per la costruzione di edificio in base a progetto fornito dal committente, la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti, ai sensi dell’articolo 1669 cod. civ., sussiste anche quando l’ingerenza e le istruzioni del committente ne limitino autonomia e discrezionalità, tranne il caso in cui queste abbiano una continuità ed un’analiticità tali da elidere, nell’esecutore, ogni facoltà di vaglio, in modo che il rapporto di appalto si trasformi, “ipso facto”, in un rapporto di lavoro subordinato e l’appaltatore in “nudus minister” del committente.

Il committente ha il diritto di chiedere all’impresa di eseguire le opere secondo il suo volere senza che questo possa far venir meno le responsabilità dell’impresa esecutrice, salvo che di fatto il committnete deventi di fatto un datore di lavoro dell’appaltatore e non più un semplice committente.

Se la tua casa è nuova (o meglio se è stata costruita da meno di 10 anni) e presenta vizi e divetti costruttivi puoi richiedere una consulenza tecnica che li accerti per intentare un azione risarcitoria nei confronti del costruttore.

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6 Responses to "Chi deve dimostrare la presenza di vizi e difetti in un edificio?"

  1. ROBERTA   giugno 17, 2010 at 6:13 pm

    Accertata la presenza di vizi di costruzione il giudice mi chiede in modo generico di valutare i danni. Ma che danni devo valutare se si tratta di vizi ?
    Ho sempre operato stimando i costi necessari per il ripristino dell’opera a regola d’arte, applicando i costi vigenti al momento della riparazione. Il CTP invece stima il danno patrimoniale applicando coefficenti di deprezzamento sui costi vigenti. Qual è l’esatta procedura da seguire?

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    • admin   giugno 17, 2010 at 6:52 pm

      Ciao Roberta
      da quello che scrivi presumo tu sia un CTU….. se i vizzi non hanno cagionato danni indiretti (e non li cagioneranno in futuro) rimane il danno dovuto ai costi necessari per eliminare i vizi, se questo non è possibile ritengo corretto valutare il danno patrimoniale in quanto l’immobile per la presenza di vizi varrà sicuramente di meno.

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  2. ROBERTA   giugno 29, 2010 at 10:47 am

    Grazie per la risposta esaustiva. Altra domanda: nella stima devo considerare anche i costi di demolizione o solo i costi di nuova fornitura e posa?
    Il coefficiente correttivo deve tener conto solo della vetustà del fabbricato o anche della gravita e dell’incidenza del vizio sull’opera?

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  3. CTP On Line   giugno 29, 2010 at 11:44 am

    Devi tener conto di tutti i costi per eliminare i vizi, altrimenti dovrebbe farsene carico chi non ha colpe, in fondo l’attuale proprietario ha pagato la casa come se fosse tutto a posto, se non lo è non è colpa sua.

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  4. ROBERTA   giugno 30, 2010 at 5:40 am

    Ma sto valutando il danno patrimoniale , non i costi per l’eliminazione dei vizi. La peculiarità di tali vizi non è sanabile integralmente, pertanto non è possibile eliminarli senza sconvolgere l’alloggio che va anche evacuato. Pertanto mi chiedo se, nel calcolo del danno patrimoniale devo tener conto anche dei costi di demolizione o solo dei costi di ricostruzione a nuovo. Ho sempre valutato i costi per l’eliminazione dei vizi, ma questa volta mi si chiede di valutare i danni. Dal momento che danni conseguenti ai vizi non ce ne sono se non quello patrimoniale dovuto alla diminuzione di valore del bene per la presenza di vizi, ribadisco la domanda. Grazie per le risposte e per l’attenzione. Attendo ulteriori chiarimenti .

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